تحلیل ۱۲ ماهه بازار مسکن؛ روند کاهش تورم متوقف شد

به گزارش خبرنگار اقتصاد معاصر؛ بررسی تازه‌ترین آمار منتشرشده از سوی مرکز آمار ایران، تورم ماهانه بخش مسکن ۲.۴ درصد، تورم نقطه‌به‌نقطه ۳۲.۴ درصد و تورم سالانه این بخش نیز ۳۲.۹ درصد ثبت شده است. همچنین ضریب اهمیت مسکن در سبد محاسبه شاخص قیمت مصرف‌کننده ۳۳.۹۶ درصد اعلام شده که نشان می‌دهد این بخش همچنان یکی از بیشترین اثرگذاری را بر هزینه‌های خانوار و نرخ تورم دارد. 

اهمیت بالای مسکن در سبد هزینه خانوار باعث شده هرگونه تغییر در روند قیمتی این بازار نه‌ فقط بر وضعیت مستاجران و متقاضیان خرید مسکن، بلکه بر شاخص کل تورم نیز اثرگذار باشد. از این‌رو بررسی روند یک‌ساله تورم مسکن می‌تواند تصویری روشن از شرایط این بازار و چشم‌انداز ماه‌های آینده آن ارائه دهد.

بررسی آمار‌های مرکز آمار ایران در فاصله تیرماه ۱۴۰۴ تا تیرماه ۱۴۰۵ نشان می‌دهد تورم نقطه‌به‌نقطه بخش مسکن طی این دوره اگرچه روندی کاهشی را تجربه کرده اما این کاهش به معنای ارزان شدن مسکن یا کاهش قیمت‌ها نبوده است. در واقع کاهش نرخ تورم فقط به این معناست که سرعت رشد قیمت‌ها نسبت به گذشته کمتر شده و بازار همچنان با افزایش قیمت مواجه بوده است. داده‌های آماری نشان می‌دهد نرخ تورم نقطه‌به‌نقطه بخش مسکن پس از ثبت ۳۵.۶ درصد در تیرماه ۱۴۰۴، به‌ تدریج کاهش یافت و در اردیبهشت‌ماه ۱۴۰۵ به ۳۱.۵ درصد رسید. این روند نشان می‌دهد طی حدود ۱۰ ماه از سرعت رشد قیمت مسکن کاسته شده، هرچند قیمت‌ها همچنان در مسیر افزایشی قرار داشته‌اند.

با این حال بررسی روند ماه‌های اخیر نشان می‌دهد این کاهش پایدار نبوده است. پس از ثبت کف تورمی در اردیبهشت، نرخ تورم نقطه‌به‌نقطه بخش مسکن بار دیگر افزایش یافته و در خرداد و سپس تیرماه سال جاری به ترتیب به سطوح بالاتری رسیده است. 

ثبت تورم نقطه‌به‌نقطه ۳۱.۹ درصدی در خرداد و ۳۲.۴ درصدی در تیرماه ۱۴۰۵ بازگوکننده آن است که روند نزولی ماه‌های گذشته متوقف شده و بازار بار دیگر با نشانه‌هایی از افزایش سرعت قیمت‌ها مواجه خواهد بود.

سایه نااطمینانی بر بازار مسکن در یک سال گذشته

یکی از مهم‌ترین عوامل کاهش نرخ تورم بخش مسکن طی یک سال گذشته، افزایش نااطمینانی‌های اقتصادی ناشی از تحولات ژئوپلتیک و افت سرمایه‌گذاری در این بازار بوده است. در دوره‌ای که فضای اقتصاد کشور تحت تاثیر تنش‌های منطقه‌ای و جنگ قرار داشت، بسیاری از سرمایه‌گذاران از ورود به پروژه‌های جدید ساختمانی یا خرید‌های سرمایه‌ای خودداری کردند و بخشی از تقاضای سرمایه‌ای نیز به حالت انتظار درآمد. این شرایط موجب شد آهنگ رشد قیمت‌ها نسبت به سال قبل کاهش پیدا کند و نرخ تورم مسکن وارد مسیر نزولی شود. 

البته کاهش تورم در چنین شرایطی الزاما به معنای بهبود وضعیت بازار نیست. تجربه اقتصاد ایران نشان داده که در بسیاری از موارد، کاهش نرخ تورم در بازار مسکن بیش از آنکه ناشی از افزایش عرضه یا بهبود قدرت خرید باشد، نتیجه رکود معاملاتی و کاهش حجم سرمایه‌گذاری است. به بیان دیگر زمانی که معاملات کاهش پیدا می‌کند و سرمایه‌گذاران نسبت به آینده اطمینان کافی ندارند، سرعت رشد قیمت‌ها نیز تا حدی تعدیل می‌شود اما این موضوع لزوما به معنای ایجاد تعادل پایدار در بازار نیست. 

لازم به ذکر است که کاهش سرمایه‌گذاری در بخش ساخت‌وساز می‌تواند در میان‌مدت خود به عاملی برای افزایش دوباره قیمت‌ها تبدیل شود. افت عرضه واحد‌های جدید شکاف میان عرضه و تقاضا را در سال‌های آینده افزایش می‌دهد؛ موضوعی که می‌تواند زمینه‌ساز بازگشت فشار‌های تورمی به بازار مسکن باشد. 

بررسی آمار تیرماه نیز نشانه‌هایی از همین تغییر مسیر را آشکار می‌کند. افزایش تورم ماهانه به ۲.۴ درصدی و رشد دوباره تورم نقطه‌به‌نقطه نسبت به کف ثبت‌شده در اردیبهشت، نشان می‌دهد بازار مسکن در حال فاصله گرفتن از دوره رکودی ناشی از نااطمینانی‌های سیاسی است. با پایان جنگ رمضان و کاهش تدریجی فضای تنش بخشی از تقاضای سرمایه‌ای که طی ماه‌های گذشته در حالت انتظار قرار داشت، ممکن است بار دیگر وارد بازار شود و همین موضوع می‌تواند بر روند قیمت‌ها اثرگذار باشد. 

در صورتی که روند کاهش تنش‌های ژئوپلتیک ادامه پیدا کند و انتظارات فعالان اقتصادی نسبت به آینده بهبود یابد، احتمال افزایش معاملات و بازگشت سرمایه‌ها به بازار مسکن وجود دارد. در چنین شرایطی دور از انتظار نیست که نرخ تورم مسکن در ماه‌های آینده به تدریج به نرخ تورم عمومی نزدیک‌تر شود. موضوعی که نشانه‌های اولیه آن را می‌توان در آمار تیرماه مشاهده کرد. البته تحقق این سناریو به عواملی مانند هزینه‌های ساخت، تامین مالی پروژه‌های ساختمانی و میزان عرضه واحد‌های جدید نیز وابسته خواهد بود.

به طورکلی مرور آمار‌های یک سال گذشته نشان می‌دهد بازار مسکن دوره‌ای از کاهش تدریجی نرخ تورم را پشت سر گذاشته و از ۳۵.۶ درصد در تیرماه ۱۴۰۴ به ۳۱.۵ درصد در اردیبهشت‌ماه ۱۴۰۵ رسیده اما این روند در ماه‌های اخیر متوقف شده و تورم نقطه‌به‌نقطه دوباره تا ۳۲.۴ درصد در تیرماه ۱۴۰۵ افزایش یافته است. 

اگرچه هنوز نمی‌توان از آغاز یک موج تورمی جدید با قطعیت سخن گفت اما تغییر جهت شاخص‌ها نشان می‌دهد بازار مسکن در حال خروج از فاز کاهش شتاب تورمی است. از این‌رو ادامه روند ماه‌های آینده می‌تواند تصویر روشن‌تری از مسیر پیش روی این بازار ارائه دهد؛ بازاری که همچنان به دلیل سهم بالای خود در سبد هزینه خانوار یکی از مهم‌ترین متغیر‌های اثرگذار بر اقتصاد ایران محسوب می‌شود.