مسکن در تله رکود تورمی؛ ساخت‌وساز ۴۰ درصد آب رفت

فرشید ایلاتی، کارشناس بازار مسکن در گفت‌و‌گو با خبرنگار اقتصاد معاصر درخصوص وضعیت بازار مسکن گفت: رکود معاملاتی در بازار مسکن همچنان ادامه دارد و بخش قابل توجهی از معاملات متوقف شده است، به‌ طوری‌ که حجم معاملات در شهر تهران شاید به کمتر از ۲ هزار فقره و در سطح کشور نیز به کمتر از ۲۰ هزار معامله رسیده باشد که فاصله قابل توجهی با شرایط عادی و دوره‌های رونق بازار دارد. 

ایلاتی ادامه داد: حجم فعلی معاملات حدود یک‌ششم سطح مطلوب بازار است و این موضوع نشان می‌دهد که بازار مسکن هنوز به شرایط عادی بازنگشته است. وقتی تعداد معاملات تا این اندازه کاهش پیدا می‌کند، نمی‌توان از بازگشت رونق به بازار سخن گفت و همچنان بخش بزرگی از خریداران و فروشندگان با احتیاط رفتار می‌کنند. 

این کارشناس بازار مسکن افزود: البته رکود در معاملات تنها نگرانی بازار مسکن نیست، بلکه مساله اصلی افت ساخت‌وساز و کاهش تعداد پروانه‌های ساختمانی جدید است. در واقع بازار مسکن به‌ طور همزمان با رکود در سمت تقاضای معاملاتی و کاهش فعالیت در سمت تولید و عرضه مواجه شده که ترکیب این دو وضعیت می‌تواند در آینده مشکلات بیشتری ایجاد کند. 

وی با اشاره به کاهش سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز تصریح کرد: برآورد‌ها نشان می‌دهد که ساخت‌وساز نسبت به مدت مشابه سال گذشته بیش از ۴۰ درصد کاهش یافته است. چنین افتی در فعالیت‌های ساختمانی به این معناست که در سال‌های آینده واحد‌های کمتری وارد بازار خواهد شد و زمانی که عرضه کاهش پیدا کند، فشار آن به تدریج در بخش‌های مختلف بازار نمایان می‌شود. 

ایلاتی با بیان اینکه کاهش تولید مسکن بیش از همه می‌تواند بازار اجاره را تحت تاثیر قرار دهد، گفت: بخشی از افزایش نرخ‌های اجاره از ابتدای سال را باید در همین کاهش ساخت‌وساز و افت سرمایه‌گذاری جست‌و‌جو کرد. زمانی که تولید واحد‌های جدید کاهش پیدا می‌کند و عرضه متناسب با نیاز بازار افزایش نمی‌یابد، فشار بیشتری بر مستاجران وارد می‌شود. 

وی ادامه داد: بنابراین وضعیت فعلی فقط محدود به خرید و فروش نیست و باید بازار اجاره را نیز در کنار آن دید. وقتی سرمایه‌گذاری جدید در بخش مسکن کاهش پیدا می‌کند آثار آن در کوتاه‌مدت و میان‌مدت به شکل کاهش عرضه و افزایش فشار قیمتی در بازار اجاره خود را نشان می‌دهد.

نهضت ملی مسکن زیر فشار کمبود منابع بانکی

این کارشناس مسکن با اشاره به نقش دولت در افزایش عرضه واحد‌های مسکونی افزود: قرار بود در کنار ساخت‌وساز بخش خصوصی، طرح‌های دولتی به‌ ویژه نهضت ملی مسکن نیز بخشی از نیاز موجود را پوشش دهند و به افزایش عرضه کمک کنند اما روند اجرای این طرح‌ها نیز با چالش‌های جدی مواجه شده است. 

ایلاتی گفت: یکی از مهم‌ترین شاخص‌هایی که می‌توان بر اساس آن عملکرد طرح‌های حمایتی مسکن را ارزیابی کرد، میزان تسهیلات‌دهی بانک‌ها است. اگر قرار باشد پروژه‌های بزرگ مسکن حمایتی پیش برود، تامین مالی نقش تعیین‌کننده‌ای دارد اما آمار پرداخت تسهیلات نشان می‌دهد که شبکه بانکی فاصله زیادی با تکالیف تعیین‌شده دارد. 

وی افزود: در حالی که قرار بود سهم مشخص و قابل توجهی از تسهیلات بانکی به بخش مسکن اختصاص پیدا کند، میزان واقعی پرداخت‌ها کمتر از ۵ درصد و در برخی برآورد‌ها در محدوده ۳ درصد قرار دارد. این فاصله نشان می‌دهد که تامین مالی پروژه‌های حمایتی با وضعیت مطلوب فاصله دارد و همین موضوع نیز سرعت اجرای این طرح‌ها را کاهش داده است. 

این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: در چنین شرایطی نه بخش خصوصی با قدرت گذشته در حال ساخت‌وساز است و نه پروژه‌های حمایتی دولت با سرعتی پیش می‌روند که بتوانند کاهش عرضه را جبران کنند، بنابراین از منظر عرضه، نمی‌توان چشم‌انداز چندان روشنی برای بازار ترسیم کرد. 

ایلاتی درباره چشم‌انداز قیمت مسکن تا پایان سال ۱۴۰۵ اظهار کرد: وقتی کاهش سرمایه‌گذاری، افت ساخت‌وساز و کُندی اجرای پروژه‌های حمایتی را در کنار یکدیگر قرار می‌دهیم، احتمال استمرار فشار قیمتی همچنان وجود دارد. اگر این شرایط تغییر نکند، نمی‌توان انتظار داشت که بازار به راحتی وارد دوره ثبات و پایداری شود. 

وی با اشاره به همزمانی کاهش معاملات و افزایش قیمت‌ها افزود: شرایط فعلی بازار مسکن را می‌توان مصداق رکود تورمی دانست؛ به این معنا که از یک طرف تعداد معاملات کاهش یافته و نقل‌وانتقال چندانی در بازار صورت نمی‌گیرد اما از طرف دیگر، قیمت‌ها و انتظارات تورمی همچنان در سطح بالایی قرار دارند. 

ایلاتی ادامه داد: در بازار مسکن حتی اگر تعداد معاملات کم باشد، انتظارات تورمی می‌تواند بر قیمت‌های پیشنهادی تاثیر بگذارد. در ماه‌های اخیر نیز بخشی از متقاضیان به دلیل فضای نااطمینانی و تنش‌های موجود خرید خود را به تعویق انداختند اما این توقف تقاضا به معنای کاهش فشار‌های تورمی در بازار نبوده است.

ضرورت ثبات در سیاست‌های ارزی برای بهبود وضعیت بازار مسکن

وی با تاکید بر نقش تحولات ارزی در افزایش قیمت مسکن گفت: یکی از عوامل مهمی که باید در تحلیل وضعیت فعلی بازار مورد توجه قرار گیرد، جهش نرخ ارز است. افزایش نرخ ارز باعث شده بسیاری از کالا‌ها و دارایی‌ها، خود را با سطح جدید قیمت‌ها تطبیق دهند و بازار زمین و مسکن نیز از این روند تاثیر پذیرفته است. 

این کارشناس بازار مسکن افزود: ممکن است واکنش بخش مسکن نسبت به بازار ارز با تاخیر رخ دهد اما در نهایت افزایش شدید نرخ ارز بر قیمت دارایی‌هایی مانند زمین و مسکن اثر می‌گذارد. به همین دلیل نمی‌توان تحولات بازار مسکن را جدا از سیاست‌های ارزی و شرایط اقتصاد کلان بررسی کرد. 

ایلاتی با انتقاد از بی‌ثباتی در سیاست‌های ارزی اظهار کرد: هر چند وقت یک‌بار شاهد شکل‌گیری دوره‌های جدید تورمی و تغییر در سیاست‌های مربوط به ارز هستیم و آثار این تصمیمات به کل اقتصاد منتقل می‌شود. بخش مسکن نیز به‌ عنوان یکی از بخش‌های مهم اقتصاد از این بی‌ثباتی آسیب می‌بیند. 

وی افزود: لازم است در سیاست ارزی کشور یک تعیین تکلیف اساسی صورت گیرد و اقتصاد به سمت ثبات و پیش‌بینی‌پذیری حرکت کند. وقتی فعال اقتصادی نتواند آینده نرخ ارز، هزینه‌ها و شرایط سرمایه‌گذاری را پیش‌بینی کند، به طور طبیعی تمایل او برای ورود به پروژه‌های بلندمدت ساختمانی نیز کاهش خواهد یافت. 

این کارشناس مسکن با اشاره به ضرورت اصلاح سیاست‌های تجاری گفت: در کنار اصلاح سیاست‌های ارزی، باید تجارت کشور و به‌ ویژه صادرات نیز تقویت شود. در شرایط فعلی، واردات و صادرات هر دو به‌ شدت تحت تاثیر سیاست‌های ارزی قرار گرفته‌اند و این وضعیت باعث شده بخش تجارت نیز نتواند نقش طبیعی خود را در اقتصاد ایفا کند. 

وی گفت: بازار مسکن به‌ شدت از فضای عمومی اقتصاد تاثیرپذیر است و بدون ایجاد ثبات در سیاست‌های پولی، ارزی و تجاری نمی‌توان انتظار داشت که این بازار نیز به ثبات برسد. اصلاح این سیاست‌ها در کنار افزایش ساخت‌وساز، تقویت سرمایه‌گذاری و اجرای موثرتر برنامه‌های حمایتی می‌تواند شرایطی ایجاد کند که بازار مسکن از وضعیت رکود تورمی فعلی فاصله بگیرد.