معاملات ارزی در بازار مسکن؛ پولشویی و تضعیف حکمرانی ریال با طمع سود

به گزارش خبرنگار اقتصاد معاصر؛ پس از خرید و فروش خودرو‌های لوکس با ارزهایی نظیر دلار، اکنون رصد‌های میدانی حاکی از آن است که در برخی از مناطق تهران، نقل‌وانتقال و بهای اجاره مسکن نیز از طریق رد و بدل شدن ارزهایی نظیر دلار انجام می‌شود یا در بعضی معاملات، فروشندگان خواستار دریافت تمام یا بخشی از مبلغ معامله به دلار یا ارزهای دیگر می‌شوند. 

البته این پدیده فعلا نمی‌تواند به کل بازار مسکن تهران تعمیم داده شود و نشانه‌ای از فراگیر شدن آن در تمام مناطق وجود ندارد اما ورود دلار به معاملات داخلی یک کالای بزرگی مانند مسکن، از منظر اقتصادی اهمیت زیادی دارد. مسکن یکی از بزرگ‌ترین بازار‌های دارایی کشور محسوب می‌شود و اگر قیمت‌گذاری و تسویه در آن به‌ تدریج از ریال فاصله بگیرد، معنای آن فراتر از تغییر شیوه پرداخت میان دو فرد خواهد بود.

معامله دلاری مسکن، تخلفی در مسیر تضعیف حکمرانی ریال

سید احمد حسینی، کارشناس اقتصادی در این‌باره می‌گوید: مهم‌ترین پیامد چنین معاملاتی تضعیف جایگاه پول ملی در مبادلات داخلی است. زمانی که فروشنده حاضر نیست ارزش دارایی خود را با ریال تعیین یا دریافت کند و خریدار نیز دلار را به‌ عنوان وسیله پرداخت می‌پذیرد، ارز خارجی عملا بخشی از وظایف پول ملی را برعهده می‌گیرد؛ موضوعی که پیش‌تر نیز مورد انتقاد بانک مرکزی قرار گرفته است.

محمدرضا فرزین، رئیس کل وقت بانک مرکزی در سال ۱۴۰۲ با اشاره به استفاده برخی اصناف از دلار، طلا و رمزارز در مبادلات داخلی تاکید کرده بود که پول کشور ریال است و استفاده از ارز‌های دیگر در مبادلات داخلی به تضعیف حکمرانی ریال منجر می‌شود. 

ماجرا البته فقط اقتصادی نیست. قانون مبارزه با قاچاق کالا و ارز نیز برای معاملات ارزی در داخل کشور چارچوب تعیین کرده و انجام معامله ارزی تحت عناوینی مانند خرید، فروش، حواله یا معاوضه را خارج از سازوکار‌های مجاز در زمره مصادیق مورد برخورد قرار داده است؛ بنابراین نمی‌توان تصور کرد که توافق دو طرف برای پرداخت دلاری مبلغ یک معامله بزرگ، لزوما از نظر مقررات ارزی بی‌اهمیت است.

آیا معامله ارزی به جای ریالی راهی برای فرار از پرداخت مالیات است؟

یکی از انگیزه‌های معامله ارزی، می‌تواند کاهش شفافیت مالی باشد. پرداخت نقدی ارز خارج از شبکه بانکی، رصد مبلغ واقعی معامله و مسیر جابه‌جایی پول را دشوارتر می‌کند و اگر بخشی از مبلغ واقعی در اسناد رسمی ثبت نشود، زمینه پنهان ماندن بخشی از گردش مالی فراهم می‌شود. 

البته دلاری بودن معامله به‌ تنهایی مالیات نقل‌وانتقال ملک را حذف نمی‌کند، مساله اصلی زمانی شکل می‌گیرد که بخشی از مبلغ معامله خارج از قرارداد و سامانه‌های رسمی پرداخت شود. در این شرایط امکان کم‌اظهاری، پنهان کردن درآمد و فرار از برخی حقوق و عوارض دولتی افزایش پیدا می‌کند. 

هرچه سهم پرداخت‌های خارج از شبکه بانکی بیشتر شود، ردیابی منشا و مقصد پول نیز دشوارتر خواهد شد و همین موضوع می‌تواند معاملات مسکن را به بستری برای گردش مالی غیرشفاف تبدیل کند.

دلار‌هایی که منشا و مقصدشان مشخص نیست

یکی دیگر از ریسک‌های چنین معاملاتی، ایجاد بستری برای گردش حجم بالایی از ارز خارج از شبکه رسمی است. معامله یک واحد مسکونی در مناطق گران‌قیمت تهران می‌تواند به جابه‌جایی صد‌ها هزار دلار منجر شود. اگر این ارز به‌ صورت اسکناس و بدون ثبت دقیق منشا آن منتقل شود، مشخص نیست دلار تحویل‌شده از چه مسیری تامین شده و پس از معامله به کجا منتقل خواهد شد. این به معنای آن نیست که هر معامله دلاری مسکن با قاچاق ارتباط دارد اما افزایش حجم معاملات نقدی و غیرشفاف ارزی، قابلیت ردیابی منابع را کاهش می‌دهد و می‌تواند امکان استفاده از منابع حاصل از معاملات برای فعالیت‌های غیرقانونی، از جمله تامین مالی قاچاق کالا و ارز را افزایش دهد. به همین دلیل شفافیت منشا و مقصد ارز در چنین معاملاتی اهمیت بیشتری پیدا می‌کند.

چرا برخی فروشندگان به جای ریال دلار می‌خواهند؟

اما از نگاه کسانی که وارد چنین معاملاتی می‌شوند، ماجرا سوی دیگری نیز دارد. نخستین انگیزه، تلاش برای حفظ ارزش دارایی است. در اقتصادی که تغییر نرخ ارز می‌تواند محاسبات ریالی فروشنده را در فاصله کوتاهی تغییر دهد، برخی مالکان ترجیح می‌دهند قیمت ملک خود را مستقیما بر اساس دلار تعیین کنند. 

برای مثال فروشنده‌ای که قصد دارد پس از فروش ملک، دارایی دیگری بخرد یا سرمایه خود را به ارز تبدیل کند، ممکن است تصور کند دریافت دلار باعث می‌شود در فاصله میان فروش و خرید بعدی از افزایش نرخ ارز و کاهش قدرت خرید ریال عقب نماند. در چنین شرایطی، قیمت ملک نه براساس یک عدد ثابت ریالی، بلکه با تعداد مشخصی دلار تعریف می‌شود. 

انگیزه دیگر می‌تواند کاهش امکان رهگیری بخش واقعی پرداخت‌ها باشد، خصوصا اگر بخشی از مبلغ رسمی معامله به ریال ثبت و بخش دیگری خارج از قرارداد با ارز تسویه شود؛ همین نقطه‌ای است که حفظ ارزش پول می‌تواند با پنهان کردن جریان مالی درهم آمیخته شود و معامله را وارد منطقه پرریسک حقوقی کند.

معامله دلاری مسیری برای فرار کلاهبرداران

ریسک اصلی برای خریدار و فروشنده درست از همین‌جا آغاز می‌شود. تشخیص اصالت حجم بالایی از اسکناس، اختلاف بر سر نرخ تبدیل دلار در زمان پرداخت اقساط، تغییر شدید قیمت ارز میان زمان توافق و انتقال سند، ادعای تحویل یا عدم تحویل ارز و دشواری اثبات پرداخت نقدی، تنها بخشی از اختلافاتی است که چنین معاملاتی می‌تواند ایجاد کند. 

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول نیز بر ثبت مبلغ دقیق ثمن و شرایط پرداخت تاکید کرده و برای معاملات ثبت‌نشده ضمانت‌های اجرایی سنگینی در نظر گرفته؛ به‌ گونه‌ای که در شرایط مقرر قانونی، امکان رسیدگی قضایی بسیاری از دعاوی مرتبط با اعمال حقوقی ثبت‌نشده محدود می‌شود. 

به طور کلی توافق شفاهی یا تسویه دلاری خارج از قرارداد رسمی شاید در لحظه برای دو طرف ساده‌تر به نظر برسد اما اگر اختلافی شکل بگیرد همین سادگی می‌تواند به بزرگ‌ترین مشکل معامله تبدیل شود. 

واقعیت این است که با ممنوعیت دستوری یا کنترل بنگاه‌های املاک به‌ تنهایی نمی‌توان انگیزه شکل‌گیری چنین معاملاتی را از بین برد. تا زمانی که فعالان اقتصادی نگران حفظ ارزش دارایی خود باشند، تقاضا برای قیمت‌گذاری با طلا، دلار و سایر دارایی‌ها می‌تواند در اشکال مختلف ظاهر شود و این وظیفه بانک مرکزی در ارتقای قدرت ریال را سنگین‌تر می‌کند.

با این حال، مردم باید بدانند معامله‌ای که بخشی از آن خارج از سامانه رسمی، بدون مستندات کافی و با اسکناس انجام می‌شود، ریسک بسیار بیشتری دارد. اگر پای کلاهبرداری، انکار پرداخت یا اختلاف بر سر میزان ارز به میان بیاید، اثبات حق و بازگرداندن پول می‌تواند بسیار دشوارتر از یک معامله شفاف و ثبت‌شده باشد؛ ریسکی که شاید سود کوتاه‌مدت معامله دلاری ارزش پذیرفتن آن را نداشته باشد.