قرارداد اجاره تمام شد، حکم تخلیه آمد/مصوبه تمدید خودکار چه شد؟

به گزارش اقتصاد معاصر؛ مصوبه مربوط به تمدید خودکار قراردادهای اجاره با تعیین سقف افزایش اجاره‌بها که یکم تیرماه امسال به تصویب سران قوا رسید، با هدف حمایت از مستاجران و جلوگیری از جابه‌جایی اجباری آنها اجرایی شده است. بر این اساس قراردادهای اجاره باید به مدت یک سال دیگر به صورت خودکار با حدنصاب مجاز افزایش ۲۵ درصد تمدید شود و اگر طرفین قرارداد به این مصوبه پایبند نباشند مستاجر می‌تواند تا پنج سال پس از تخلیه منزل مسکونی از صاحب‌خانه شکایت کند.

با این حال یک دادنامه صادرشده از دادگاه صلح تهران، نمونه‌ای قابل تأمل از اختلاف میان موجر و مستأجر بر سر ادامه یا پایان رابطه استیجاری را نشان می‌دهد؛ پرونده‌ای که در آن موجر پس از پایان مدت قرارداد، درخواست تخلیه ملک را مطرح کرده و دادگاه نیز با استناد به پایان مدت اجاره، دستور تخلیه صادر کرده است.

پایان قرارداد؛ آغاز اختلاف

بر اساس دادنامه‌ای که اواخر تیرماه ۱۴۰۵ از سوی یکی از شعب دادگاه مجتمع قضایی تهران صادر شده، دو موجر با طرح دعوا علیه مستأجر یک واحد مسکونی، خواستار تخلیه ملک و مطالبه خسارت دادرسی شده‌اند. مطابق مفاد رأی، رابطه استیجاری میان طرفین بر اساس اجاره‌نامه‌ای به تاریخ ۳ مردادماه ۱۴۰۴ برای دادگاه محرز بوده و اجاره‌نامه نیز از نظر شکلی مطابق الزامات مقرر در ماده ۲ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ تنظیم شده است.

نقطه اصلی اختلاف اما جایی شکل گرفته که مستاجر با استناد به مصوبه سال جاری تمدید خودکار قراردادهای اجاره مصوب سران قوا خواستار تمدید با نرخ مجاز افزایش ۲۵ درصد بوده اما موجران معتقد بوده‌اند مدت قرارداد به پایان رسیده و مستأجر باید ملک را تخلیه کند. دادگاه نیز با بررسی پرونده اعلام کرده که با توجه به انقضای مدت قرارداد و رعایت شرایط قانونی تنظیم اجاره‌نامه، شرایط لازم برای پذیرش درخواست موجران فراهم است.

بر همین اساس، دادگاه با استناد به ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ و ماده ۴ آیین‌نامه اجرایی آن، دستور تخلیه محل مورد اجاره را صادر کرده است.

آن‌طور که خواسته (مستاجر) این پرونده به خبرنگار ایسنا گفت، مستاجر چهار سال در آپارتمان مذکور سکونت داشته که در سال گذشته نرخ ودیعه آن به ۲۰۰ میلیون تومان رسیده بود. امسال مستاجر با استناد به مصوبه قانونی نرخ مجاز ۲۵ درصد مبلغ ۵۰ میلیون تومان به پول پیش اضافه کرده اما مالک علاوه بر مبلغ ۵۰ میلیون تومان ودیعه ۳ میلیون تومان اجاره ماهانه را نیز مطالبه کرده که همین مساله مبنای شکایت مستاجر است.

اما مصوبه تمدید خودکار چه می‌گوید؟

اهمیت این پرونده زمانی بیشتر می‌شود که آن را در کنار سیاست جدید دولت برای تمدید خودکار قراردادهای اجاره قرار دهیم. فلسفه این سیاست آن است که در شرایط خاص بازار اجاره، صرف پایان یافتن مدت قرارداد به معنای الزام مستأجر به تخلیه نباشد و در صورت احراز شرایط قانونی، قرارداد برای دوره بعدی با سقف افزایش اجاره‌بهای تعیین‌شده تمدید شود.

به این ترتیب، در ظاهر یک پرسش مهم شکل می‌گیرد: اگر مدت قرارداد در اجاره‌نامه تمام شده باشد، آیا موجر همچنان می‌تواند صرفاً با استناد به انقضای مدت، درخواست تخلیه کند؟

پاسخ به این پرسش به این بستگی دارد که قرارداد مورد نظر مشمول مقررات تمدید اجباری یا خودکار باشد یا خیر و همچنین اینکه شرایط و استثنائات مقرر در قانون و مصوبات مربوطه درباره آن پرونده احراز شده باشد.

از همین منظر، نمی‌توان صرفاً بر اساس این دادنامه گفت که مصوبه تمدید خودکار نادیده گرفته شده است؛ چرا که در متن رأی صادرشده در ۲۲ تیرماه ۱۴۰۵، اشاره‌ای به مصوبه تمدید خودکار قراردادهای اجاره یا بررسی شمول آن بر این قرارداد دیده نمی‌شود.

پرونده‌ای که یک سؤال بزرگ‌تر ایجاد می‌کند

این دادنامه را می‌توان نمونه‌ای از چالش‌های اجرای سیاست‌های جدید در بازار اجاره دانست؛ جایی که تاریخ پایان قرارداد، حق مالکانه موجر، حق سکونت مستأجر و سیاست‌های حمایتی دولت در یک نقطه به یکدیگر می‌رسند.

از یک سو، مالک انتظار دارد پس از پایان مدت قرارداد بتواند درباره ملک خود تصمیم بگیرد و از سوی دیگر، سیاستگذار تلاش کرده است در شرایط تورمی و افزایش هزینه‌های مسکن، از تخلیه اجباری مستأجران و تحمیل هزینه‌های جابه‌جایی جلوگیری کند.

بنابراین، پرونده‌هایی از این دست نشان می‌دهد که موفقیت سیاست تمدید خودکار قراردادهای اجاره تنها به تصویب مقررات وابسته نیست بلکه نحوه تفسیر، اجرای دقیق و انعکاس این مقررات در فرآیندهای قضایی نیز اهمیت تعیین‌کننده‌ای دارد؛ موضوعی که یک کارشناس حقوق املاک مدتی قبل در گفت‌وگو با ایسنا به آن اشاره کرد.

تورج سرباز در این‌باره گفت: بر اساس ماده ۱۰ قانون مدنی، توافقی که برخلاف قواعد آمره نباشد نافذ و معتبر است.  قصد و رضایت طرفین معامله نیز از جمله قواعد آمره است. البته با توجه به مصوبه تمدید قراردادهای اجاره بها طبیعتا اگر توافقی غیر از آن صورت گیرد قاضی نباید آن را بپذیرد اما ممکن است قاضی بر مبنای قانون موجر و مستاجر، به این تشخیص برسد که توافق طرفین جزو قواعد آمره محسوب می‌شود و اختیار طرفین را معتبر بداند و قرارداد بیش از حدنصاب را بپذیرد.  تفسیر قاضی از قانون در این موارد مهم است.

از سوی دیگر وجود استثنائات قانونی برای تخلیه ملک به چالشی برای اجرای این طرح تبدیل شده است. مواردی مانند نیاز شخصی موجر، تخریب و نوسازی، انتقال قانونی ملک یا سایر موارد مقرر در قانون، دامنه حمایت از مستأجر را محدود کرده و در عمل می‌تواند امکان استفاده از استثنائات قانونی را فراهم کند؛ موضوعی که برخی کارشناسان آن را از عوامل کاهش اثربخشی مصوبه می‌دانند.

دادنامه‌ای که در این گزارش به عنوان یک نمونه مطالعاتی بررسی شده از این جهت قابل توجه است که نشان می‌دهد در یک دعوای واقعی، انقضای مدت قرارداد همچنان می‌تواند مبنای صدور دستور تخلیه قرار گیرد؛ اما برای تعمیم این نتیجه به تمام قراردادهای اجاره سال ۱۴۰۵ باید احتیاط کرد. آنچه در این پرونده باید مشخص شود این است که آیا قرارداد مورد اختلاف اساساً مشمول مقررات جدید تمدید خودکار بوده و آیا دادگاه در زمان صدور دستور تخلیه، این مقررات را قابل اعمال تشخیص داده است یا خیر.

به بیان دیگر، این پرونده یک سؤال اساسی را پیش روی بازار اجاره قرار می‌دهد: در دوره اجرای سیاست تمدید خودکار، «پایان تاریخ قرارداد» همچنان به‌تنهایی برای تخلیه کافی است یا اینکه ابتدا باید تکلیف شمول قرارداد نسبت به مقررات جدید اجاره مشخص شود؟ پاسخ دقیق به این سؤال می‌تواند در پرونده‌های مشابه، اهمیت زیادی برای هر دو گروه موجر و مستأجر داشته باشد.