کدام معاملات مشمول قرارداد یکسان نمی‌شوند؟ / مهم‌ترین تخلفات سردفتران چیست؟
به گزارش اقتصاد معاصر؛ سیدصادق سعادتیان، معاون امور اسناد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، درباره قراردادهای یکسان گفت: براساس موضوع تبصره ۲ ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، ۱۱ هزار و ۲۵۵ قرارداد براساس قراردادهای یکسان تنظیم شده است. قرارداد یکسان برای استانداردسازی تنظیم معاملاتی پیش‌بینی شده که برای ملک از نظر وضعیت مالکیت، محدودیتی وجود نداشته باشد و اصحاب معامله هم برای انجام معامله با مانعی مواجه نباشند.
وی ادامه داد: در قراردادهای یکسان، شروط قراردادی باید در همان چارچوبی باشد که در سامانه پیش‌بینی و بارگذاری شده است. به بیان دیگر، اگر طرفین معامله قصد داشته باشند شرطی خارج از مفاد قرارداد یکسان درج کنند، آن معامله دیگر در قالب قرارداد یکسان قابل تنظیم نیست.
معاون امور اسناد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تصریح کرد: این قراردادها قابل افزایش یا کاهش آزادانه نیستند و به همین دلیل شامل همه معاملات نمی‌شوند. شمول قرارداد یکسان بستگی به نوع معامله، وضعیت ملک، وضعیت مالکیت و شروط موردنظر طرفین دارد. اگر شروط قراردادی موردنظر اصحاب معامله خارج از مفاد قراردادهای یکسان باشد، دو مسیر برای آن‌ها وجود دارد؛ یا مشاور املاک باید پیش‌نویس قرارداد را تنظیم و در سامانه درج کند، یا طرفین معامله مستقیماً به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنند.
سعادتیان گفت: بنابراین نباید این انتظار در جامعه ایجاد شود که همه معاملات می‌توانند در قالب قرارداد یکسان تنظیم شوند. اگر اراده طرفین بر درج شروطی خارج از مفاد قراردادهای یکسان باشد، موضوع باید از طریق فرآیندهای دیگر پیش‌بینی‌شده در ماده ۳ قانون دنبال شود؛ یعنی یا از مسیر تنظیم پیش‌نویس توسط مشاور املاک، یا از مسیر مراجعه مستقیم به دفاتر اسناد رسمی.
قراردادهای یکسان شامل همه معاملات نمی‌شوند
وی ادامه داد: اصل انعقاد قرارداد به اراده طرفین بازمی‌گردد؛ اینکه طرفین چه نوع قراردادی را می‌خواهند تنظیم کنند و چه شروطی را برای معامله خود در نظر دارند. همه زیرساخت‌هایی که قانون‌گذار برای سازمان ثبت تکلیف کرده، از جمله ایجاد دسترسی برای مشاوران املاک جهت تنظیم قرارداد یکسان، درج پیش‌نویس یا مراجعه مستقیم به دفاتر اسناد رسمی، با هدف تسریع در ارائه خدمت به مردم و ساماندهی فرآیند معاملات ایجاد شده است.
معاون امور اسناد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور خاطرنشان کرد: در واقع قانون‌گذار به مردم اختیار داده است که مسیر مورد اعتماد خود را انتخاب کنند. اگر قرارداد میان دو طرف، شرطی خارج از مفاد قرارداد یکسان نداشته باشد، همان‌جا می‌توانند قرارداد یکسان را تنظیم کنند، دفترخانه موردنظر خود را انتخاب کنند و مطابق ماده ۱۴ آیین‌نامه ماده ۳، پس از پرداخت حقوق دولتی و عمومی، قرارداد با وصول حقوق دولتی و عمومی و احراز صحت معامله در سامانه ثبت می‌شود.
وی با اشاره به آمار بیش از ۱۱ هزار مورد قرارداد یکسان گفت: این آمار مربوط به بازه زمانی پس از ایجاد دسترسی برای اشخاص و مشاوران املاک است. قانون‌گذار در تبصره ۲ ماده ۳ مقرر کرده است که سازمان ثبت مکلف است یک سال پس از لازم‌الاجرا شدن قانون، این امکان و دسترسی را برای دلالان معاملات املاک، مشاوران املاک و اشخاص حقوقی فراهم کند. از زمانی که این دسترسی برای مردم و مشاوران املاک ایجاد شده یعنی از تاریخ ۳ تیرماه سال ۱۴۰۴، امکان تنظیم این قراردادها در سامانه ثبت الکترونیک اسناد فراهم شده و بیش از ۱۱ هزار مورد قرارداد از این طریق ثبت شده است.
سعادتیان گفت: در خصوص استان‌های دارای بیشترین آمار هم طبیعی است استان‌هایی که دارای کلان‌شهرها و حجم بالای معاملات ملکی هستند، در رتبه‌های نخست قرار داشته باشند؛ از جمله تهران، آذربایجان شرقی، خراسان رضوی، اصفهان و آذربایجان غربی.
معاون امور اسناد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در بخش دیگری از صحبت‌های خود در پاسخ به این سوال که آیا رسیدگی به تخلفات موضوع ماده ۱۰۰ در اختیار سازمان ثبت اسناد و املاک کشور است، گفت: درخصوص تخلفات ماده ۱۰۰ قانون‌گذار مرجع رسیدگی به آن را مشخص کرده است؛ سازمان ثبت در رسیدگی به تخلفات ماده ۱۰۰ نه دخالت می‌کند و نه اساساً صلاحیت و امکان دخالت دارد. سازمان ثبت یکی از دستگاه‌هایی است که در حوزه املاک آرای ماده ۱۰۰ را باید اجرا کند.
آیین‌نامه مربوط به تبصره ۶ ماده ۱۰ در هیات وزیران هنوز تصویب نشده است
سعادتیان گفت: اتفاقاً قانون الزام در تبصره ۶ ماده ۱۰ به‌خوبی به این موضوع پرداخته است. بر اساس این تبصره، اگر واحد آپارتمانی یا ملکی در کمیسیون‌های ماده ۹۹ یا ماده ۱۰۰ شهرداری دارای رأی باشد، صرف وجود رأی ماده ۹۹ یا ماده ۱۰۰ نباید مانع صدور سند مالکیت برای مردم شود. پیش از این، در مواردی به بهانه وجود آرای ماده ۱۰۰، از صدور سند مالکیت خودداری می‌شد؛ اما اکنون تبصره ۶ ماده ۱۰ قانون الزام اجازه داده است که شهرداری‌ها مستند به همان رأی ماده ۹۹ یا ماده ۱۰۰، پایان‌کار واحد یا مجتمع را صادر کنند و بدهی‌های مربوط به هر واحد را در پایان‌کار مشخص کنند.
وی ادامه داد: سازمان ثبت نیز مستند به همان پایان‌کار، سند مالکیت مردم را صادر می‌کند. البته این موضوع مانع پیگیری مطالبات شهرداری‌ها نیست. در واقع، قانون‌گذار سازوکاری پیش‌بینی کرده که هم صدور سند مالکیت مردم متوقف نشود و هم حقوق و مطالبات شهرداری‌ها محفوظ بماند.
سعادتیان خاطرنشان کرد: در همین راستا، سازمان ثبت و دفاتر اسناد رسمی مکلف شده‌اند در نخستین معامله، بدهی‌های مربوط به شهرداری را از اشخاص وصول و به حساب شهرداری واریز کنند. بنابراین یکی از نوآوری‌های مهم قانون الزام، در تبصره ۶ ماده ۱۰، مدیریت آثار آرای ماده ۹۹ و ماده ۱۰۰ است؛ به‌گونه‌ای که این آرا مانع صدور سند مالکیت مردم نشوند و در عین حال، امکان وصول مطالبات شهرداری نیز حفظ شود. البته متأسفانه تاکنون آیین‌نامه مربوط به این تبصره از سوی دولت نهایی و تصویب نشده است و به همین دلیل، اجرای کامل این قانون برای همه شهرداری‌ها در سراسر کشور عملیاتی نشده است. اجرای کامل این بخش از قانون نیازمند تصویب و ابلاغ آیین‌نامه از سوی دولت است.
مهم‌ترین تخلفات سردفتران چیست؟
وی در خصوص تخلفات سردفتران اسناد رسمی و دفاتر ازدواج و طلاق گفت: باتوجه به الکترونیکی شدن خدمات در دفاتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق قطعا تخلفات کاهش پیدا کرده است. در دفاتر اسناد رسمی، مهم‌ترین تخلفات می‌تواند شامل‌عدم استعلام، عدم وصول مالیات، اضافه دریافتی حق التحریر هم باشد. در بحث‌هایی که به مسائل حقوقی مرتبط می‌شود اگر در تنظیم سند سردفتر حقوق طرفین را رعایت نکند با توجه به اینکه ضمن اینکه مسئولیت حقوقی دارد مسئولیت کیفری را نیز برعهده دارد. در برخی از موارد براثر شکایت طرفین معامله دادگاه برای این افراد حکم صادره کرده و در این گونه موارد صلب صلاحیت و انفصال دائم از این سردفتران صورت می‌گیرد. همچنین از دیگر تخلفات دفترخانه‌ها اهمال سردفتر بر نظارت بر امور دفترخانه، عدم نصب تعرفه حق التحریر و حق الثبت در دید عموم، عدم درج شماره حساب موجر در تنظیم اسناد اجاره، اخذ مبلغ مازاد بر تعرفه قانونی موضوع ماده ۶۵ قانون دفاتر اسناد رسمی است.
معاون امور اسناد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور گفت: در دفتر ازدواج و طلاق هم بعضا وصول حق التحریر مازاد بر مصوبه از پرتکرارترین تخلفات است./ ایلنا
