وام پلکانی؛ راهکاری هوشمندانه برای خروج بازار مسکن از رکود تورمی

اقتصاد معاصر-مهدی بابازاده، پژوهشگر اقتصادی: بازار مسکن ایران در سال‌های اخیر  در چرخه‌ای معیوب از رکود و تورم گرفتار شده است؛ وضعیتی که کارشناسان از آن با عنوان «رکود تورمی» یاد می‌کنند. این پدیده از یک‌سو با جهش‌های قیمتی سرسام‌آور، مسکن را از دسترس عموم جامعه، به‌ ویژه اقشار متوسط و جوان، خارج کرده و از سوی دیگر، به دلیل همین کاهش شدید قدرت خرید، منجر به قفل شدن معاملات و تعمیق رکود در بازار شده است.

در این معادله بغرنج، هم سازندگان که با سرمایه‌های راکد و واحدهای فروش‌نرفته مواجه‌اند و هم متقاضیان مصرفی که رویای خانه‌دار شدنشان روزبه‌روز دست‌نیافتنی‌تر می‌شود، بازندگان اصلی به شمار می‌روند. این بن‌بست، بیش از هر چیز ناشی از یک گسست عمیق و فزاینده میان سطح درآمد خانوارها و هزینه‌های سرسام‌آور تملک مسکن است. 

در چنین شرایطی، سیاست‌های تامین مالی مسکن که باید به عنوان تسهیل‌گر عمل کنند، خود به بخشی از مشکل تبدیل شده‌اند. وام‌های بانکی موجود، با وجود افزایش‌های اسمی در سال‌های اخیر، نتوانسته‌اند همگام با تورم سنگین بخش مسکن حرکت کنند و مهم‌تر از آن، به دلیل ساختار نامناسب بازپرداخت، کارایی خود را از دست داده‌اند. مانع اصلی، مبلغ بالای اقساط اولیه است که بخش بزرگی از درآمد ماهانه خانوار را می‌بلعد و عملا دریافت وام را برای بخش بزرگی از جامعه، از جمله زوج‌های جوان و کارمندان، غیرممکن می‌سازد.

بسیاری از خانوارها حتی در صورت توانایی تامین مبلغ پیش‌پرداخت، از پس پرداخت اقساط سنگین اولیه برنمی‌آیند و در نتیجه از ورود به بازار باز می‌مانند. اینجاست که ضرورت بازنگری در ابزارهای مالی و طراحی راهکارهای خلاقانه، متناسب با واقعیت‌های اقتصادی کشور، بیش از پیش آشکار می‌شود. 

یکی از هوشمندانه‌ترین و کارآمدترین راهکارها برای غلبه بر این چالش، طراحی و پیاده‌سازی مدل «وام مسکن پلکانی» است. این مدل، راهکاری است که به‌ طور مستقیم بزرگ‌ترین مانع پیش روی متقاضیان، یعنی ناتوانی در پرداخت اقساط اولیه را هدف قرار می‌دهد. در این شیوه، مبلغ اقساط در سال‌های ابتدایی بازپرداخت، به مراتب پایین‌تر از سطح استاندارد وام‌های رایج تعیین می‌شود و سپس به‌ صورت سالانه و با شیبی منطقی و ملایم افزایش می‌یابد. این طراحی به خانوارها اجازه می‌دهد تا در سال‌های ابتدایی که فشار مالی بیشتری را تحمل می‌کنند، با اقساطی سبک‌تر و متناسب با درآمد فعلی خود روبه‌‍رو شوند. در نتیجه، درهای بازار به روی طیف وسیعی از خریداران مصرفی که پیش از این توان ورود به آن را نداشتند، گشوده می‌شود و اولین و مهم‌ترین گام برای «تحریک تقاضای موثر» و خروج بازار از رکود برداشته خواهد شد. 

شاید در نگاه اول این نگرانی مطرح شود که افزایش تدریجی اقساط در سال‌های آینده، فشار مضاعفی بر دوش وام‌گیرندگان تحمیل خواهد کرد اما این نگرانی با در نظر گرفتن یکی از متغیرهای کلیدی و ساختاری اقتصاد ایران، یعنی «تورم مزمن»، تا حد زیادی برطرف می‌شود. در اقتصادی مانند ایران که سال‌هاست با تورم دورقمی دست‌وپنجه نرم می‌کند، مدل وام پلکانی از یک مزیت منحصر به‌ فرد برخوردار است. منطق این مدل بر این واقعیت استوار است که با گذشت زمان، هرچند مبلغ اسمی اقساط افزایش می‌یابد اما دو عامل دیگر نیز به موازات آن رشد می‌کنند که عبارت از سطح عمومی درآمدها و دستمزدها و کاهش ارزش واقعی پول است. 

به عبارت دیگر، فشار پرداخت یک قسط ۱۵ میلیون تومانی در ده سال آینده، به مراتب کمتر از فشار پرداخت یک قسط ۵ میلیون تومانی در زمان حال خواهد بود، زیرا در طول یک دهه، سطح دستمزدها متناسب با تورم افزایش یافته و از سوی دیگر، ارزش واقعی ۱۵ میلیون تومان به دلیل تورم انباشته، کاهش چشمگیری پیدا کرده است. بنابراین، وام پلکانی با تکیه بر واقعیت‌های اقتصادی کشور، بار مالی وام را به شکلی هوشمندانه در طول زمان توزیع می‌کند و فشار اولیه را از دوش متقاضی برمی‌دارد. 

در نهایت، اجرای طرح وام پلکانی می‌تواند یک سیاست برد-برد برای همه بازیگران این عرصه باشد. این طرح از یک‌سو ورود متقاضیان واقعی را به بازار تسهیل کرده و به تحقق رویای خانه‌دار شدن کمک می‌کند و از سوی دیگر با تحریک تقاضا، به شکستن قفل معاملات، رونق گرفتن صنعت ساختمان‌سازی و ایجاد اشتغال منجر می‌شود. این سیاست، با دمیدن جانی دوباره به کالبد بی‌رمق بازار مسکن، می‌تواند تعادل را به سمت عرضه و تقاضا بازگرداند و پایانی بر این چرخه فرسایشی رکود تورمی باشد.