کارنامه ناامیدکننده مولدسازی سه سال پس از تصویب

به گزارش خبرنگار اقتصاد معاصر؛ مولدسازی دارایی‌های دولت به‌ عنوان یکی از محورهای کلیدی اصلاح ساختار بودجه و ارتقای بهره‌وری اموال عمومی، از سال ۱۴۰۱ با تصویب شورای عالی هماهنگی اقتصادی در دستور کار قرار گرفت. هدف اصلی این مصوبه، شناسایی و واگذاری املاک و دارایی‌های مازاد دولت برای تامین منابع مالی و تسویه بدهی‌ها بود. با این حال، مرور عملکرد دو سال اخیر نشان می‌دهد که این سیاست با وجود ظرفیت‌های بالقوه فراوان، نتوانسته به نتایج قابل‌ توجهی دست یابد و همچنان با چالش‌های جدی در فروش، تهاتر و ایجاد تقاضای موثر روبه‌رو است. 

موضوع چالشی مورد بحث نه صرفا فروش چند ملک کوچک، بلکه آزمونی جدی برای مدیریت دارایی‌های عمومی در مقیاس ملی است. در واقع، موفقیت یا ناکامی این سیاست می‌تواند تاثیر مستقیم بر کاهش فشارهای بودجه‌ای دولت و شکل‌گیری اعتماد عمومی نسبت به کارآمدی سازوکارهای اقتصادی کشور داشته باشد. 

بر این اساس ارزیابی عملکرد مصوبه شورای عالی هماهنگی اقتصادی در خصوص مولدسازی دارایی‌های دولت (مصوب بهمن ۱۴۰۱) و ارائه پیشنهادهایی برای بهبود و تسهیل باید مورد توجه دولت قرار گیرد. 

ارزیابی عملکرد مولد سازی در دولت 

عملکرد کلی: از ابتدای سال ۱۴۰۲ تا اواسط اردیبهشت ۱۴۰۴ (حدود دو سال)، نزدیک به ۲۹۷۰ ملک به عنوان مازاد مصوب شده است. فقط ۲۷ درصد از این املاک (به لحاظ تعداد) پیشرفت داشته‌اند (مانند اخذ مصوبه تعیین قیمت) و ۷۳ درصد بدون پیشرفت در مراحل بعدی باقی مانده‌اند. 

حدود ۸۸ درصد املاک ارزش‌گذاری شده، زیر ۵۰ میلیارد تومان و کمتر از ۲ درصد (فقط ۱۳ ملک) بالای ۵۰۰ میلیارد تومان ارزش‌گذاری شده‌اند. میانه ارزش املاک مازاد ارزش‌گذاری شده فقط ۵ میلیارد تومان است که نشان‌دهنده غالب بودن املاک با ارزش پایین در فهرست مولدسازی است.

روش‌های واگذاری: مزایده روش غالب مورد استفاده بوده و تجربه تهاتر بسیار محدود (فقط یک مورد) بوده است. 

نتایج فروش: طبق بررسی انجام شده در مرکز پژوهش‌های مجلس، بخش قابل توجهی از مزایده‌ها فاقد متقاضی بوده و به فروش منجر نشده است. 

مجموع ارزش و فروش: مجموع ارزش املاک مازاد ارزش‌گذاری شده حدود ۶۱ هزار میلیارد تومان بوده، در حالی که مجموع کل مبلغ املاک فروش رفته به همراه تهاتر و معاوضه، حدود ۲ هزار میلیارد تومان در مدت دو سال عملکرد مصوبه بوده است (با فرض عدم لحاظ یک ملک خاص با ارزش بالا). 

از نظر تعداد، فروش برای حدود ۱۹ درصد املاک دارای مصوبه ارزش‌گذاری محقق شده و این رقم از نظر ارزش فقط ۳ درصد بوده است. 

عدم تغییر چشمگیر: بررسی ارقام واقعی نشان می‌دهد که پیش و پس از اجرای مصوبه مولدسازی دارایی‌های دولت، تغییر ویژه‌ای در عملکرد مولدسازی مشاهده نمی‌شود. 

چالش فروش

نحوه و شرایط واگذاری: فقدان انعطاف کافی در روش‌ها (تکیه صرف بر مزایده) و شرایط واگذاری. 

محدودیت ساختار دولت: محدودیت‌های تخصصی، اداری و مالی دولت برای اجرای کارآمد کارکردهای مورد نیاز برای واگذاری (آماده‌سازی اسناد، نگهداری، ارزش‌افزایی، واگذاری). 

شرایط عمومی اقتصادی: کمبود تقاضا به دلیل شرایط اقتصادی حاکم بر کشور.

دشواری پیشبرد تهاتر 

چالش تطبیق دارایی و بدهی: دشواری در تطبیق ارزش بدهی دولت به یک شخص با اموال مازاد موجود در سبد دارایی‌ها. 

لزوم تعلق بدهی و دارایی به یک دستگاه: محدودیت شدید در تهاتر به دلیل اینکه بدهی یک دستگاه را نمی‌توان با دارایی دستگاه دیگر تسویه کرد. 

فقدان خزانه غیرنقد واحد: این چالش ریشه در مدیریت غیرمتمرکز دارایی‌های دولت دارد.

مقیاس کوچک املاک: بخش عمده املاک معرفی شده دارای ارزش پایین و مقیاس کوچک بوده‌اند و کارهای بزرگ از طریق مولدسازی انجام نشده است.

چالش در تعریف بسته‌های اتصال اموال به پروژه‌های عمرانی

پایین بودن نقش‌آفرینی سازمان برنامه و بودجه: عدم درگیری و نفوذ کافی سازمان برنامه و بودجه در تعریف این بسته‌ها و تنظیم دستور کار برای هیات.

عدم استفاده موثر از ظرفیت عظیم اراضی در اختیار دولت

پراکندگی متولیان: چندین متولی برای حوزه اراضی وجود دارد که هر کدام هدف متفاوتی را دنبال می‌کنند و مولدسازی اقتصادی اولویت اصلی هیچ‌یک نیست. 

عدم پیگیری راهبردی: مولدسازی اراضی در مقیاس بزرگ به عنوان یک راهبرد دنبال نشده است.

راه‌حل چیست؟

ایده‌هایی برای تسهیل و شتاب‌بخشی به مولدسازی دارایی‌های دولت مطرح شده است. این ایده‌ها بر دو محور تسهیل فروش و ایجاد تقاضای موثر و توسعه و تسهیل تهاتر متمرکز هستند. 

سازوکار کارگزاری (Brokerage Mechanism)

مفهوم: دولت دارایی‌های غیرنقدی خود را برای تسویه مطالبات به یک کارگزار غیردولتی اختصاص می‌دهد.

مزایا: انتقال عملیات مولدسازی به کارگزار، انعطاف‌پذیری لازم برای تسریع و تسهیل فروش را ایجاد کرده و چالش‌های تهاتر (مانند تطبیق بدهی و دارایی) را تا حد بالایی مرتفع می‌سازد. کارگزار با دریافت کارمزد و امکان ارزش‌افزایی، انگیزه لازم برای فروش بهتر را دارد.

سازوکار گواهی اعتبار قابل معامله (Tradable Credit Certificate Mechanism)

مفهوم: وزارت امور اقتصادی و دارایی، به ازای بدهی دستگاه‌ها به طلبکاران، گواهی اعتبار ریالی قابل معامله صادر می‌کند که صرفا برای خرید دارایی‌های مازاد دولت قابل استفاده است.

مزایا: این گواهی‌ها، بدهی دولت را به تقاضای موثر برای اموال مازاد تبدیل کرده و با قابلیت معامله، امکان نوعی تخفیف در خرید را نیز فراهم می‌کنند. چالش تطبیق بدهی و دارایی نیز مرتفع می‌شود.

مولدسازی موردی لکه‌های اراضی مستعد

مفهوم: الزام وزارت راه و شهرسازی به معرفی لکه‌های مناسب اراضی با رویکرد اقتصادی برای مولدسازی به هیات، همراه با طرح کلی توسعه. این کار می‌تواند منجر به ساخت شهرک‌های اقتصادی شود.

ارتقای سطح نقش‌آفرینی سازمان برنامه و بودجه

 درگیر شدن بیشتر سازمان برنامه و بودجه در تنظیم دستور کار و تعریف بسته‌های اموال و طرح‌های عمرانی یک ضرورت است. مرکز پژوهش‌ها پیشنهاد کرده کارگروهی ویژه و در سطح بالای مدیریتی میان وزارت امور اقتصادی و دارایی و سازمان برنامه و بودجه تشکیل شود.

کاهش محدودیت لزوم تعلق بدهی و دارایی به یک دستگاه

به باور کارشناسان، استفاده از سازوکار تخصیص سازمان برنامه و بودجه می‌تواند گره‌گشا باشد. اگر از دارایی یک دستگاه برای بازپرداخت بدهی دستگاه دیگر استفاده شود، سازمان برنامه و بودجه به میزان ارزش دارایی استفاده شده، تخصیص ریالی بیشتری برای دستگاه صاحب دارایی در نظر بگیرد. این امر موجب کاهش محدودیت گزینه‌های موجود برای تهاتر و تادیه بدهی می‌شود.

در مجموع باید گفت، چالش‌های کلیدی مولدسازی شامل مشکل در فروش و کمبود تقاضا، دشواری تهاتر، مقیاس کوچک اموال و عدم استفاده موثر از ظرفیت اراضی است. راهکارهای پیشنهادی (سازوکار کارگزاری و گواهی اعتبار قابل معامله) به طور عمده بر رفع چالش تقاضا، تسهیل فروش و تطبیق متمرکز هستند. همچنین، تقویت نقش سازمان برنامه و بودجه و معرفی لکه‌های اراضی مستعد برای مولدسازی از دیگر توصیه‌های مهم این گزارش است.