پیش‌بینی جدید از بازار مسکن؛ کاهش ۶۰ درصدی قیمت توهم است

به گزارش اقتصاد معاصر؛ منصور غیبی کارشناس بازار مسکن با اشاره به وضعیت بازار مسکن گفت: جنگ تحمیلی ۱۲ روزه تأثیر بسیار زیادی بر بازار مسکن گذاشته است. علاوه بر دلایل درونی و بیرونی اقتصاد مسکن، عواملی همچون افزایش جمعیت و ورود نیروی جوان به عرصه تقاضا، لزوم افزایش ساخت‌وساز و توسعه زیرساخت‌ها را به‌طور طبیعی ایجاد می‌کند. اما اگر این مقوله را کنار بگذاریم، مهم‌ترین عامل کنونی، بار روانی است که مردم را در بلاتکلیفی و بی‌عملی قرار داده است.

وی افزود: این وضعیت فقط به اقتصاد مسکن محدود نمی‌شود، بلکه سایر بخش‌های اقتصادی موازی نیز تحت تأثیر این بار روانی قرار گرفته‌اند. از همین رو، ضروری است که دولت در جامعه این بار روانی را تعدیل کند. تا زمانی که این تعادل روانی ایجاد نشود و مردم احساس ثبات و اطمینان نکنند، اقدام مؤثری در حوزه‌های اقتصادی از جمله بازار مسکن صورت نخواهد گرفت.

غیبی تصریح کرد: در حال حاضر، یک توقف کلی در ذهن و روان مردم ایجاد شده است که مانع هرگونه فعالیت اقتصادی شده و این موضوع، تحلیل‌های فنی و آماری را بی‌اثر کرده است. جالب آنکه این فضای روانی از سوی مردم برای عدم انجام فعالیت اقتصادی باعث شکل‌گیری رکودی شده که به اشتباه با کاهش قیمت یکسان تلقی می‌شود.

وی ادامه داد: اخیراً رئیس اتحادیه مشاوران املاک اعلام کرده که در برخی مناطق شمالی تهران، قیمت‌ها تا متری ۸۰ میلیون تومان و معادل ۲۰ تا ۳۰ درصد کاهش یافته است، اما خود او اذعان کرده که هیچ عدد و رقمی از این کاهش در سامانه رسمی ثبت نشده است. بنابراین این ادعاها، معیار قابل استنادی محسوب نمی‌شود و بیشتر یک بازی روانی و رسانه‌ای است و نتیجه آن ایجاد اختلال در تعادل بازار مسکن است.

غیبی اظهار کرد: هنگامی که اقتصاد مسکن از حرکت بازایستد، بخش بزرگی از اقتصاد ملی که حدود ۱۲ تا ۱۳ درصد سهم دارد، دچار سکون می‌شود. این امر تمام زنجیره‌های مرتبط شامل تولید مصالح ساختمانی، خدمات فنی و مهندسی، نیروی کار، ساخت‌وساز، صدور پروانه و فعالیت سازمان نظام مهندسی را به‌صورت دومینویی به حالت تعلیق درمی‌آورد. این وضعیت نه تنها خدمت به دولت نیست، بلکه دولت نیز نباید از آن خرسند باشد و تصور کند که کنترل بازار مسکن را در اختیار دارد.

وی افزود: چنین برداشت‌های عمومی مبنی بر کاهش ۱۰ تا ۳۰ درصدی قیمت مسکن و نسبت دادن آن به عملکرد دولت، در واقع دامی است که می‌تواند منجر به بروز رکود تورمی شود. همان‌طور که مدیران صنفی نیز اذعان کرده‌اند، قیمت تثبیت‌شده‌ای در بازار دیده نمی‌شود و تنها اثر روانی در ذهن مردم جریان دارد که نتیجه‌ای جز رکود در اقتصاد مسکن ندارد.

این کارشناس بازار مسکن تأکید کرد: اتفاقات اخیر، فضای روانی بی‌تحرکی و بی اقدامی را در حوزه‌های اقتصادی، به‌ویژه مسکن، ایجاد کرده است. از سوی دیگر، دولت هیچ اقدامی برای احیا و تقویت این بخش در شرایط بحرانی انجام نمی‌دهد و بیشترین آسیب از این شرایط متوجه خود دولت خواهد بود. زمانی که تولید ثروت و گردش سرمایه در این بخش متوقف شود، تبعات آن در بخش‌های دیگر اقتصاد نیز نمایان خواهد شد و این بدترین وضعیتی است که می‌توان در آن قرار گرفت.

غیبی تأکید کرد: آمار سال ۱۴۰۳ بانک مرکزی نشان می‌دهد متوسط صدور پروانه و فرایند ساخت‌وساز، رشد بیش از ۳۰ درصدی نسبت به مشابه سال قبل داشته است که بیانگر تداوم فعالیت‌های تولید آپارتمان پیش از آغاز جنگ بوده است. اما بدترین بخش این گزارش، مربوط به سال ۱۴۰۴ است که در آن پروانه‌های صادرشده در کمترین سطح منجر به اجرا و پیشرفت پروژه شده‌اند.

وی ادامه داد: این شرایط حاکی از آن است که به‌دلیل تورم و التهابات ناشی از جنگ، سرمایه‌گذاری‌های جدید یا خریدهای پیش‌خرید توسط مردم شکل نگرفته و جامعه در وضعیت بی‌میلی واقعی نسبت به فعالیت اقتصادی در حوزه مسکن قرار گرفته است. اگر سیاست‌گذاران اقتصادی به‌سرعت برای این وضعیت، راهکارهای حمایتی، اجرایی و اورژانسی پیش‌بینی نکنند، این رکود مانند رسوب کف دریاچه ارومیه انباشته شده و عمق بازار مسکن کاهش خواهد یافت و سرمایه از این حوزه تبخیر می‌شود.

غیبی بیان کرد: نتیجه نهایی این رفتارها، شکل‌گیری رکود و به‌دنبال آن رکود تورمی است که با فضاسازی رسانه‌ای، به‌ویژه در شبکه‌های اجتماعی، تا حد ۵۰ تا ۶۰ درصد کاهش قیمت القا می‌شود و مردم را از خرید و سرمایه‌گذاری بازمی‌دارد. در چنین شرایطی، با کوچک‌ترین تکانه اقتصادی یا تغییر سیاست، سرمایه‌گذاران بزرگ و خریداران کلان وارد بازار می‌شوند، در حالی که مصرف‌کننده‌ای که به امید کاهش قیمت از خرید بازمانده، ناچار می‌شود ملک را از واسطه‌گران و سوداگران تهیه کند.

وی گفت: تجربه سال‌های گذشته نشان داده است که بازار مسکن پس از چند سال رکود ناگهان با جهش قیمتی همراه می‌شود و مصرف‌کننده‌ای که به امید کاهش شدید قیمت منتظر مانده، بیشترین ضرر را متحمل خواهد شد.

قیمت‌گذاری منطقی نوسازها، کلید کنترل بازار مسکن است

این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه قیمت تمام‌شده آپارتمان نوساز، شاخص اصلی تعیین قیمت سایر واحدهای مسکونی در یک منطقه است، گفت: زمانی که سیاست‌گذار حوزه مسکن، اعم از وزارت راه و شهرسازی یا سایر نهادهای مرتبط، بازاری رهاشده ایجاد می‌کند و قیمت تمام‌شده محصول، که همان آپارتمان نوساز است، مثلاً به ازای هر متر در یک منطقه به ۱۲۰ میلیون تومان می‌رسد، این رقم به‌طور طبیعی به‌عنوان مبنای قیمت‌گذاری واحدهای مسکونی با سنین مختلف در همان منطقه قرار می‌گیرد.

وی افزود: بر این اساس، وقتی قیمت تمام‌شده برای یک سازنده ۱۲۰ میلیون تومان به‌ازای هر متر باشد، این رقم تعیین می‌کند که واحد پنج‌ساله یا دوساله چه قیمتی داشته باشد و در نتیجه، بازه‌ای از ۱۰۰ تا ۱۲۰ میلیون تومان در آن منطقه شکل می‌گیرد. بنابراین اگر دولت قصد کنترل بازار مسکن را دارد، باید بر قیمت تمام‌شده آپارتمان نوساز در هر منطقه تمرکز و برنامه‌ریزی کند.

غیبی تصریح کرد: دولت باید مشخص کند چه نوع مصالح و خدماتی ارائه می‌شود، عوارض دریافتی از سازنده چقدر است و قیمت سیمان و سایر نهاده‌های تولید چگونه تعیین می‌شود. همه این عوامل، بسته قیمتی نهایی آپارتمان نوساز را شکل می‌دهد و اگر این بسته منطقی و با پشتیبانی کامل ارائه شود، مردم خواهند دید که قیمت نوساز ۱۰۰ میلیون تومان است و واحد پنج‌ساله را می‌توان با ۸۰ میلیون تومان خریداری کرد.

کاهش ۶۰ درصدی قیمت مسکن توهم است

وی ادامه داد: مشکل ما، رهاشدگی بازار در بخش قیمت تمام‌شده نوسازها است. بنابراین، این سوال مطرح است که کسانی که انتظار کاهش ۶۰ درصدی قیمت را دارند، بر اساس کدام منطق اقتصادی به این نتیجه رسیده‌اند؟ مگر آنکه این تحلیل‌ها صرفاً بر پایه اخبار غیرواقعی یا گزارش‌هایی از شرایط خاص مناطق باشد که به بازار مسکن کشور ربطی ندارد.

این کارشناس بازار مسکن درباره پیش‌بینی آینده بازار مسکن گفت: بازار مسکن همواره از چنین فضاها و انتظارات کاذب عبور می‌کند. آنچه آینده این بازار را تعیین می‌کند، واقعیت‌های اقتصادی کشور است. اگر روند اقتصادی کشور با واقعیت‌های رسانه‌ای و روانی که در جامعه ایجاد شده همخوانی نداشته باشد، بازار به‌تدریج خود را ترمیم خواهد کرد و قیمت‌ها بر اساس همان شاخص قیمت تمام‌شده نوسازها در مناطق مختلف تعیین می‌شود.

غیبی اظهار کرد: در نهایت، این واقعیت‌ها موجب می‌شود که بازار پس از خروج از حالت تدافعی و رسیدن به آرامش، با جهش تقاضا مواجه شود. انباشت تقاضایی که در حال حاضر در انتظار تعیین تکلیف بازار قرار دارد، می‌تواند در آینده حتی موجب حرکت قیمت‌ها به سمت مثبت شود؛ زیرا در آن شرایط، تقاضا به‌طور قابل‌توجهی افزایش خواهد یافت.

وی با اشاره به رفتار خریداران واقعی و مصرف‌کنندگان مسکن گفت: همواره مشاهده شده است که این گروه در انتظار می‌مانند تا واقعیت‌های قیمتی ملک مشخص شود و سپس اقدام به خرید کنند، اما معمولاً این اقدام زمانی صورت می‌گیرد که بازار در مسیر رشد قیمت قرار گرفته است.

خریداران واقعی بازار مسکن؛ همین حالا وارد بازار شوید

این کارشناس بازار مسکن افزود: در شرایط فعلی که زمان چانه‌زنی، بازدید از فایل‌های مختلف، تعیین شرایط پرداخت مناسب و حتی انجام تهاتر ملک پایین‌دست با ملک بالاتر وجود دارد، بسیاری از مصرف‌کنندگان اقدامی نمی‌کنند و خرید خود را به تعویق می‌اندازند.

غیبی در پایان اظهار کرد: توصیه ما به مصرف‌کننده‌ای که هم‌اکنون توان خرید دارد، ورود به بازار در شرایط فعلی است؛ چراکه انتظار بیش از حد، در نهایت به زیان او تمام خواهد شد. مصرف‌کنندگان برخلاف سرمایه‌گذاران به‌دنبال سودگیری نیستند، بنابراین ورود در دوره‌ای که بازار آرام است و امکان انتخاب بهتر وجود دارد، به‌مراتب منطقی‌تر از خرید در دوره اوج قیمتی است؛ دوره‌ای که نه ملک مطلوب در دسترس خواهد بود و نه قیمت تمام‌شده با معیارهای موردنظر خریدار مطابقت خواهد داشت./مهر