هشت ریزه‌کاری ضروری در اجاره‌نامه

مواردی چون تعریف مورد اجاره، موارد کاربری آن، مدت و مبلغ اجاره، حقوق و تکالیف موجر و مستاجر، تعیین ضمانت اجرایی جهت تخلف از مفاد قرارداد، شروط حق فسخ و … برخی از مهم ترین نکات حقوقی هستند که در زمان تنظیم اجاره نامه باید مدنظر قرار گیرند. شناخت این نکات به همراه دریافت مشاوره از بهترین وکیل ثبتی مشهد ریسک معامله و ایجاد اختلاف بین دو طرف را به حداقل می رساند. وکیل ملکی در مشهد، تهران و یا شهر محل سکونت شما بهترین مرجع حقوقی برای انجام معامله ای با کمترین ریسک است.

نکاتی که در اجاره نامه باید قید شود

• مشخصات کامل طرفین (موجر و مستاجر)
• موضوع قرارداد
• تعریف مورد اجاره و نکات استفاده از آن
• مدت زمان قرارداد
• اجاره بها (مال الاجاره) و نحوه پرداخت اجاره
• حق فسخ قرارداد
• تحویل مورد اجاره از سوی موجر و مستاجر
• هزینه تعمیرات و نگهداری

مشخصات کامل طرفین (موجر و مستاجر)

یکی از اولین نکاتی که باید در قرارداد اجاره نوشته شود، مشخصات کاملی از موجر و مستاجر است. اطلاعاتی چون نام و نام خانوادگی، کد ملی، محل سکونت، نشانی محل کار و … . ذکر این مشخصات به ویژه در زمان طرح دعوی در محاکم و نیاز به دادگاه برای پیگرد قانونی طرف قرارداد اهمیت دارد.

• در زمان نوشتن قرارداد اجاره نامه باید صحت مدارک ارائه شده توسط مستاجر و موجر به دقت بررسی شود.
• صحیح و خوانا نوشته شدن این اطلاعات نیز در متن قرارداد اهمیت دارد.
• اجاره نامه و حق انتقال منافع مورد اجاره از سوی موجر باید به دقت بررسی شود. (سند مالکیت موجر حتما باید توسط مستاجر رویت گردد.)

نمونه متن قرارداد

این قرارداد اجاره بین … فرزند … با شماره شناسنامه …. و کد ملی … صادره از …. متولد … ساکن …. و شماره تلفن … به عنوان موجر و …. فرزند … با شماره شناسنامه …. و کد ملی … صادره از …. متولد … ساکن …. و شماره تلفن … به عنوان مستاجر منعقد می شود.

موضوع قرارداد

یکی دیگر از نکاتی که در اجاره نامه باید قید شود موضوع اجاره است. در این بخش از مفاد قرارداد باید مشخصات مورد اجاره با ذکر دقیق تمام جزئیات آن درج شود. نوع مورد اجاره، متراژ، دسترسی ها و … برخی از مواردی هستند که در این بخش باید به آنها اشاره شود.

نمونه متن قرارداد

تملیک منافع ششدانگ یک دستگاه منزل ویلایی واقع در مشهد … با پلاک ثبتی به شماره … به مساحت … متر مربع با سند مالکیت به شماره سریال …. به نام موجر، شامل سه اتاق خواب، با امکان استفاده از برق، گاز، آب و تلفن اختصاصی و دیگر لوازم و منصوبات به رویت مستاجر رسیده و مورد تایید قرار گرفته است.

تعریف مورد اجاره و نکات استفاده از آن

مورد اجاره (عین مستاجر)، یعنی محلی که مستاجر در مدت زمان تعیین شده و اجاره بها مشخص در آن ساکن می شود و ملحقات محل باید به طور دقیق در اجاره نامه نوشته شود. این ملحقات شامل پارکینگ، انباری، اینترنت، مشاعی مشخص، تلفن ثابت و … است. کاربری یا همان موارد استفاده مستاجر از مورد اجاره نیز از دیگر موضوعات مهمی دیگری است که در این قرارداد باید به آن پرداخته شود. ذکر این بند در قرارداد کمک می کند تا در مواردی که به علت تخلف، عین مستاجر از طرف دستگاه های اجرایی مورد پیگرد قانونی قرار می گیرد و پلمپ یا توقیف می شود، مجازات و تبعات آن فقط مشمول طرف اجاره کننده گردد.

نمونه متن قرارداد

بر اساس قرارداد اجاره تنظیم شده در تاریخ … منزل ویلایی مورد اجاره همراه با تمام توابع و ملحقات آن به مستاجر تحویل داده شد و تحت تصرف او می باشد.

مدت زمان قرارداد

مستاجر و مالک باید مدت زمان سکونت مستاجر در مورد اجاره (ملک یا آپارتمان) را تعیین کنند و در این مورد با هم به توافق برسند. بر اساس قانون، مستاجر نیز موظف است در موعد مقرر مورد اجاره را تخلیه کند. پس از پایان یافتن مدت زمان قرارداد، به مستاجر مهلتی ۷ روزه برای تخلیه داده می شود. پس از اتمام این مدت، چنانچه مالک به دلیل عدم تخلیه ملک خود با مستاجر به مشکل بخورد، می تواند به صورت قانونی اقدام کند. در چنین شرایطی مستاجر نیز باید مبلغی را به عنوان خسارت یا جریمه به موجر پرداخت کند.

• بهتر است مبلغ خسارت در متن قرارداد صریحا ذکر شود. در غیر اینصورت دادگاه مبلغی کمتر از مال الاجاره تعداد روزهای تاخیر در تخلیه تعیین می کند.

نمونه متن قرارداد

مدت اجاره از تاریخ … شروع و در تاریخ … به پایان می رسد.

اجاره بها (مال الاجاره) و نحوه پرداخت اجاره

از دیگر نکاتی که در اجاره نامه باید قید شود مال الاجاره است؛ یعنی بهایی که مستاجر باید به موجر پرداخت کند. این مبلغ به همراه میزان ودیعه و زمان پرداخت اجاره بها باید در قرارداد تنظیم شده اجاره نامه نوشته شود. لازم است قبل از تنظیم مبلغ اجاره نامه محله مورد اجاره به دقت بررسی شود تا مبلغ اجاره بها با توجه به امکانات، محله و مشخصات ملک مورد نظر تعیین شود.

نمونه متن قرارداد

مبلغ … میلیون ریال معادل با … میلیون تومان به عنوان ودیعه از طرف مستاجر به موجر پرداخت می گردد.

اجاره بها معادل … میلیون تومان به ازاء هر ماه و در مجموع برای مدت اجاره ذکر شده معادل .. میلیون ریال است.

حق فسخ قرارداد و ضمانت اجرای تخلف از آن

تخلف از موارد ذکر شده در اجاره نامه حق فسخ قرارداد را برای موجر ممکن می سازد. بنابراین، در زمان تنظیم قرارداد اجاره ملک و آپارتمان ضروری است موارد فسخ پیش از موعد به صراحت نوشته شود. برخی از مواردی که امکان “حق فسخ قرارداد” را برای موجر ممکن می کند عبارت است از:

• زمانی که مستاجر تعهد به انجام کاری را قبول کرده و این تعهد در متن قرارداد ذکر شده است، ولی بعد از انجام آن سر باز می زند.
• زمانی که امکان استفاده از مورد اجاره، به دلیل رخداد اتفاقی، برای مستاجر وجود نداشته باشد.
• در وضعیتی که حق انتقال مورد اجاره به غیر در متن قرارداد داده نشده است، ولی مستاجر مورد اجاره را به فردی دیگر اجاره دهد.
• هرگاه مورد اجاره با توجه به هدف یا کاربری تعیین شده در قرارداد مورد استفاده قرار نگیرد.
• در شرایطی که مستاجر خارج از حدود تعریف شده از مورد اجاره بهره برداری کند.
• در شرایطی که بعد قرار معلوم شود مورد اجاره معیوب است مستاجر حق فسخ دارد؛ البته چنانچه موجر عیب را رفع کند و به مستاجر ضرری نرسد این حق وجود ندارد.

برای جلوگیری از ضرر موجر در شرایط فسخ قرارداد لازم است ضمانتی برای اجرای تخلف از قرارداد در نظر گرفته شود. بهترین روش برای این کار، تعیین وجه التزام است. با توجه به زمان بر بودن طرح دعوی جهت تنفیذ فسخ قرارداد اجاره نامه، بهتر است در زمان تنظیم آن مبلغی به عنوان وجه التزام تعیین گردد. در این شرایط مستاجر موظف است تا در شرایط تخلف از شروط مندرج قرارداد، مبلغ تعیین شده را به موجر پرداخت کند.

تحویل مورد اجاره از سوی موجر و مستاجر

تاریخ تحویل مورد اجاره به مستاجر یکی دیگر از نکات حقوقی اجاره نامه هاست که باید در متن قرارداد نگاشته شود. علاوه بر این، تاریخ دقیقی به عنوان “مدت زمان پایان قرارداد” هم باید در متن قید شود. بر اساس آن مستاجر موظف است تا در تاریخ تعریف شده مورد اجاره را به مالک آن تحویل دهد. در صورت عدم انجام این کار به هر دلیلی، باید به عنوان اجرت المثل مبلغی از سوی مستاجر به موجر پرداخت شود.

• چنانچه در زمینه تخلیه زودتر از موعد توافقی بین دو طرف صورت گرفته باشد، تخلیه زودتر از موعد امکان پذیر است.

هزینه تعمیرات و نگهداری

از دیگر نکاتی که در اجاره نامه باید قید شود، هزینه های مربوط به سرویس و نگهداری از مورد اجاره است. در متن قرارداد اجاره نامه باید مسئولیت این هزینه ها برای هر یک از امکانات و تجهیزات ساختمان قید شود.

• کلیه مخارج مربوط به تعمیرات اساسی مورد اجاره به عهده موجر است. پرداخت تمام هزینه های مربوط به وسایل مورد استفاده در مورد اجاره نیز به عهده موجر است؛ مگر آنکه در متن قرارداد خلاف آن قید شده باشد.
• در صورتی که مستاجر بدون اجازه مالک تعمیرات انجام دهد حق مطالبه از او را ندارد.

سایر موارد مهم در زمان تنظیم قرارداد اجاره

• برای درک بهتر حقوق و وظایف مالک و مستاجر لازم است از اصطلاحاتی قابل فهم و مناسب با قوانین محلی استفاده شود.
• متن قرارداد باید با نگارشی دقیق و صریح، جملاتی یکپارچه و بدون ابهام نوشته شود.
• با فوت مستاجر یا مالک قرارداد باطل نمی شود. مگر در این شرایط:
• موجر در زمان حیات مالک منافع مورد اجاره باشد.
• در قرارداد تنظیم شده مباشرت مستاجر جهت استفاده از مورد اجاره قید شده باشد.
• قرارداد باید در دو نسخه تنظیم شود و علاوه بر امضای دو طرف معامله به امضای دو شاهد هم برسد.
• در شرایطی که تمدید اجاره نامه با همان شرایط اولیه وجود دارد می توان بدون نیاز به تنظیم مجدد و از طریق پشت نویسی این کار را انجام داد.
• در زمان تنظیم قرارداد باید مسئولیت پرداخت هزینه های مشترک ساختمان (شارژ، تعمیرات و … ) تعیین شود.
• در صورت عدم حضور یکی از طرفین در زمان عقد قرارداد باید وکیل وی با ذکر اطلاعات هویتی خود قرارداد را امضا کند.
• در متن قرارداد باید مبلغی به عنوان خسارت در قرارداد به دلایلی چون تاخیر در تخلیه توسط مستاجر و یا تاخیر مالک جهت بازپرداخت ودیعه تعیین گردد.

در پایان، در توضیحات قرارداد اجاره چه بنویسیم؟

اگر در صدد رهن یا اجاره واحد تجاری یا مسکونی هستید، قبل از هر اقدامی در مورد شروط تنظیم قرارداد و نکاتی که در اجاره نامه باید قید شود اطلاعات کامل کسب کنید. عدم آشنایی شما با این موارد می تواند دردسرساز شود و وقت و هزینه زیادی برای بررسی مشکل در محاکم قضایی به خود اختصاص دهد. اجاره بها، مدت اجاره، مفاد تحویل مورد اجاره، شرایط تخلیه و فسخ قرارداد، وظیفه هر یک از طرفین، مسئولیت پرداخت هزینه تعمیرات، میزان وجه التزام، مشخصات مورد اجاره و موارد استفاده از آن مهم ترین نکاتی هستند که باید در قرارداد نگاشته شوند.

برای کسب اطلاعات بیشتر در زمینه تنظیم قرارداد با تمام جزئیات با وکیل رامین پورعطا تماس بگیرید و با قراردادی اصولی محل سکونت یا کسب و کارتان را بیمه کنید.

سوال متداول

در توضیحات قرارداد اجاره چه بنویسیم؟

مدت اجاره، مبلغ، تعریف شرایط دقیق کار، سلب حق انتقال ملک توسط مستاجر، تعریف موارد فسخ، امکان یا عدم امکان تخلیه زودتر از موقع.

در اجاره نامه منزل چه اطلاعاتی از طرفین باید ذکر شود؟

اطلاعات هویتی دو طرف، نشانی مورد اجاره و تعیین ملحقات آن، مشخص کردن نوع اجاره، تعیین زمان تحویل مورد اجاره به مستاجر، تعیین سررسید ماهانه برای پرداخت اجاره بها، تعریف حقوق مستاجر برای انتقال ملک به غیر، تعیین وجه التزام در شرایط تخلف هر یک از طرفین./فرارو