بررسی آخرین وضعیت بازار مسکن / بحران اجاره و خرید برای مستأجران

به گزارش اقتصاد معاصر؛ بازار مسکن ایران طی سال‌های اخیر با چالش‌های متعددی مواجه بوده که به تشدید بحران در حوزه تأمین مسکن و سخت‌تر شدن شرایط زندگی برای مستأجران منجر شده است. افزایش سرسام‌آور قیمت مسکن در کنار رشد بی‌ضابطه اجاره‌بها، قدرت خرید و توان اجاره‌نشینی را برای خانوار‌های متوسط و کم‌درآمد به‌شدت کاهش داده و بخش قابل توجهی از جمعیت شهری را در معرض تهدید سکونت در مناطق کم‌برخوردار قرار داده است.

۲۴۰۰ درصد رشد قیمت مسکن تهران در ۸ سال

از سوی دیگر طبق گفته رئیس اتحادیه مشاوران املاک، در ۸ سال گذشته، قیمت مسکن در تهران بیش‌از ۱۸۰۰ درصد افزایش داشته و در اردیبهشت ۱۳۹۶، قیمت هر متر خانه ۴.۵ میلیون تومان بود، اما طبق آخرین آمار رسمی، این رقم به ۸۸.۵ میلیون تومان رسیده است.

قیمت مسکن در تهران به ۱۱۴ میلیون تومان رسید

همچنین کارشناسان بازار مسکن می‌گویند: برخی برآورد‌های غیررسمی نشان می‌دهد که هم‌اکنون قیمت مسکن در تهران به ۱۱۴ میلیون تومان در هر متر مربع رسیده است، به عبارت دیگر اگر این عدد درست باشد یعنی قیمت مسکن در پایتخت طی ۸ سال گذشته ۲۴۰۰ درصد افزایش داشته است.

نکته قابل توجه اینجاست که وام‌های بانکی فعلی هیچ کمکی به خانه‌دار شدن زوجین خانه اولی نمی‌کنند و تسهیلاتی مثل اوراق تسه نمی‌تواند مسکن مورد نیاز را تأمین کنند، البته فعالان صنعت ساختمان معتقدند که نبود سیاست‌های کارآمد در کنترل سوداگری، کاهش عرضه واقعی مسکن، افزایش هزینه ساخت و همچنین رشد تقاضای سرمایه‌ای به جای مصرفی را از دلایل اصلی جهش قیمت‌ها عنوان می‌شوند.

اجاره‌بها در مسیر صعودی؛ مستأجران زیر فشار رکود تورمی

در کنار افزایش قیمت خرید مسکن، بازار اجاره نیز با رشد فزاینده‌ای مواجه شده است. بر اساس آخرین اطلاعاتی که مرکز آمار در سال ۱۴۰۲ منتشر کرده، ۶۹ درصد خانوار‌های شهری مالک هستند، ۲۳ درصد مستاجرند و ۸ درصد در سایر انواع مسکن سکونت دارند.

این افزایش در حالی رخ داده که نرخ رشد دستمزد‌ها و درآمد خانوار به‌مراتب کمتر از این ارقام بوده و شکاف میان درآمد و هزینه مسکن به بیشترین سطح خود طی دو دهه گذشته رسیده است. بر همین اساس بسیاری از مستأجران به ناچار به حاشیه شهر‌ها کوچ کرده‌اند.

دولت‌های مختلف در سال‌های گذشته طرح‌هایی مانند «مسکن مهر»، «طرح اقدام ملی» و «نهضت ملی مسکن» را با هدف تأمین مسکن اقشار کم‌درآمد اجرا کرده‌اند، اما کارشناسان معتقدند بسیاری از این طرح‌ها به دلیل ضعف در تأمین مالی، ناهماهنگی بین دستگاه‌های اجرایی، کندی در اجرای پروژه‌ها و عدم تطابق با نیاز واقعی بازار، نتوانسته‌اند تأثیر قابل‌توجهی در کاهش بحران داشته باشند.

تقاضای تسهیل‌گری در بازار و بازتعریف سیاست‌های حمایتی

کارشناسان حوزه اقتصاد مسکن تأکید دارند که برای خروج از بحران فعلی، دولت باید با رویکردی چندوجهی وارد عمل شود. اصلاح نظام مالیاتی و اخذ مالیات مؤثر از خانه‌های خالی، کاهش هزینه ساخت و تسهیل صدور مجوزها، حمایت از تولید مسکن استیجاری و بازتعریف سیاست‌های حمایتی از مستأجران از جمله راهکار‌هایی است که به گفته تحلیلگران می‌تواند در کوتاه‌مدت و میان‌مدت به تعادل بازار کمک کند.

علیرضا سرحدی کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه وام خرید مسکن به دلیل اقساط بالایی که دارد، مورد استقبال مردم قرار نگرفته است، اظهار کرد: مردم توان پرداخت این اقساط را ندارند و در نتیجه چنین وام‌هایی بلااستفاده مانده‌اند. این وام‌ها معنی‌دار نیستند و فقط هزینه خرید ۱۰ یا ۲۰ متر از یک واحد مسکونی را پوشش می‌دهند، بنابراین استفاده مؤثری از آنها نمی‌شود.

وی افزود: اگر این وام‌ها افزایش یابد، اقساط آن غیرقابل پرداخت خواهد شد. فردی که نهایتاً ماهی ۳۰ تا ۳۵ میلیون تومان درآمد دارد، چطور می‌تواند ماهی ۲۰ میلیون تومان قسط پرداخت کند؟، بنابراین این وام‌ها نه در مبلغ موثرند و نه در بازپرداخت قابل مدیریت. البته بانک‌ها هم تمایلی به پرداخت چنین تسهیلاتی ندارند. اگر بخواهند سود را پایین بیاورند، سپرده‌گذارانشان زیان می‌بینند. از طرف دیگر، اگر سود را افزایش دهند، اقساط سنگین‌تر شده و بازپرداخت ممکن نخواهد بود.

سرحدی بیان کرد: در شرایطی که مستأجر با افزایش ۳۵ تا ۴۰ درصدی هزینه‌ها مواجه است و حقوقش تنها ۲۰ تا ۲۵ درصد افزایش پیدا می‌کند، مجبور است به خانه‌ای کوچک‌تر یا ارزان‌تر نقل مکان کند. همین موضوع باعث مهاجرت از مناطق برخوردار به مناطق کمتر برخوردار یا حاشیه‌ای شده است، مجلس و دولت وعده پرداخت وام می‌دهند، اما دولت حتی در پرداخت‌های روزمره خود هم مشکل دارد، چه برسد به پرداخت تسهیلات مسکن.

کارشناس بازار مسکن در پایان گفت: امسال نیز با رکود تورمی در بازار مسکن مواجه خواهیم بود و اگر تغییری در سیاست‌های اقتصادی ایجاد نشود، شرایط در اواخر بهار و اوایل تابستان بدتر خواهد شد. بازار قفل شده است؛ نه خریدار قدرت خرید دارد و نه فروشنده حاضر به کاهش قیمت است.

بحران بازار مسکن؛ حقوق شهروندی در معرض تهدید اجتماعی

 تا زمانی که مسکن کالای سرمایه‌ای تلقی شود و مشوقی برای سوداگری وجود داشته باشد، بازار به تعادل نخواهد رسید. بر همین اساس دولت باید با ابزار‌های مالیاتی و حمایتی، جریان سرمایه را به سمت تولید واقعی مسکن هدایت کند.

زیرا سهم هزینه مسکن در سبد خانوار ایرانی از مرز ۵۰ درصد عبور کرده که به‌وضوح نشان‌دهنده فشار بر دهک‌های پایین درآمدی است و اگر سیاست‌گذاری‌ها اصلاح نشود، بخش زیادی از شهروندان به حاشیه رانده خواهند شد.

با ادامه روند فعلی، بحران مسکن نه تنها حل نخواهد شد بلکه به بحرانی اجتماعی با تبعات عمیق‌تری در حوزه امنیت، مهاجرت درون‌شهری و کاهش کیفیت زندگی منجر خواهد شد. کارشناسان خواستار ورود فوری و مؤثر نهاد‌های سیاست‌گذار، تصویب قوانین حمایتی از مستأجران و شفاف‌سازی بازار برای کنترل سوداگری هستند؛ چرا که مسکن، نه یک کالا، بلکه حق مسلم هر شهروند است. /مهر