حفظ اراضی مردم با اجرای قانون الزام به ثبت و قانون کاداستر
به گزارش اقتصاد معاصر؛ تعیین تکلیف اراضی و زمین‌ها از نظر مالکیت و حد و حدود از جنبه‌های مختلفی اهمیت دارد که نخستین آن‌ها حفظ نظم و جلوگیری از منازعات است. اگر مرزها و مالکیت‌ها به وضوح مشخص نباشند، بین افراد یا گروه‌ها بر سر مالکیت و استفاده از زمین‌ها می‌تواند اختلافات به‌وجود آید که حتی ممکن است به درگیری‌های حقوقی و فیزیکی منجر شود. از طرفی مشخص کردن مالکیت زمین‌ها به مالکان این امکان را می‌دهد که حقوق خود شامل ساخت‌وساز، فروش، اجاره دادن و بهره‌برداری از زمین‌ها را در قبال زمین‌ها اعمال کنند. همچنین مشخص بودن مالکیت و حدود اراضی به افراد و کسب‌وکارها اطمینان می‌دهد که در هنگام خرید یا اجاره زمین، حق قانونی آن را دریافت می‌کنند و احتمال بروز مشکلات حقوقی کاهش می‌یابد.
بنابراین تعیین تکلیف اراضی و زمین‌ها به حفظ نظم اجتماعی، اقتصادی و حقوقی کمک و از بروز بسیاری از مشکلات بالقوه جلوگیری می‌کند.
قانون کاداستر و تحقق حدنگاری اراضی کشور
در ایران برای آنکه حد و حدود اراضی و زمین‌ها مشخص شود، یک قانون مترقی و پیشرویی داریم که با نام "کاداستر" شناخته می‌شود.
قانون جامع حدنگار (کاداستر) کشور، به مجموعه قوانینی اطلاق می‌شود که هدف آن ثبت دقیق اطلاعات مالکیت، حد و حدود و ویژگی‌های اراضی و املاک در یک سیستم یکپارچه و جامع است که به‌منظور ایجاد یک سیستم دقیق و قابل اطمینان برای ثبت مالکیت‌ها و جلوگیری از منازعات ملکی و نیز تسهیل امور مربوط به مدیریت زمین و برنامه‌ریزی شهری وضع شده و مسئولیت اجرای آن به‌عهده سازمان ثبت اسناد و املاک کشور است.
سازمان ثبت در اجرای این قانون و حدنگاری اراضی کشور از زمان دوره تحول قضاییه (دوران ریاست شهید رئیسی بر قوه قضاییه) و نیز دوره تحول و تعالی (دوران کنونی قوه قضاییه به ریاست حجت‌الاسلام محسنی‌اژه‌ای) اهتمام شایسته‌ای از خود به‌جای گذاشته و در برخی اراضی از جمله کشاورزی و انفال، کارنامه درخشانی دارد.
به‌طور کلی، قانون کاداستر در ایران به عنوان یک ابزار مهم برای مدیریت اراضی و املاک، حل و فصل منازعات ملکی و تسهیل برنامه‌ریزی و توسعه شهری شناخته می‌شود.
اما عدم تکمیل ثبت اراضی در مناطق روستایی و دورافتاده، از چالش‌ها و مشکلات اجرای این قانون است و در بسیاری از مناطق روستایی و کمتر توسعه‌یافته، هنوز فرآیند ثبت اراضی و املاک به طور کامل انجام نشده که معضلاتی برای برخی افراد ایجاد کرده است.
بازخوانی یک تجربه تلخ
اینکه کاداستر نشدن یک زمین کشاورزی چگونه می‌تواند هست و نیست یک کشاورز را یک شبه نابود کند، افسانه و تهدید روی کاغذ نیست؛ بلکه تجربه‌ای است تلخ که رخ داده و ممکن است در هر گوشه از کشور به‌سراغ مالکان اراضی به‌ویژه کشاورزان برود.
برای اینکه بدانیم اهمیت کاداستر چیست، یک مورد حقوقی را با هم مرور می‌کنیم؛ رضا زینی‌وند؛ پدر شهید غلامرضا زینی‌وند، پیرمردی سالخورده و حدوداً 85 سال است که از کودکی در زادگاه خود در شهرستان دره شهر واقع در استان ایلام، کشاورزی می‌کند.
حاصل زحمت و مشقت و رنج این کشاورز به همراه آنچه از اجدادش به او به ارث رسیده است، یک زمین کشاورزی 12.5 هکتاری است که بخش بزرگی از آن دیم و بخشی هم آبی است. او این زمین را از قبل از قانون اصلاحات ارضی در اختیار داشته، سند مالکیت اداره ثبت اسناد و املاک به نام او صادر شده و مالک، به‌عنوان زارع صاحب نسق در سامانه جهاد کشاورزی دارای پرونده و سابق غیرقابل انکار و کتمان است، اما این کشاورز اخیراً با مشکل و معضلی مواجه شده که هر چند پیچیده است، اما به‌سادگی ایجاد می‌شود و به‌سادگی هم با اجرای قانون حدنگاری، می‌توان از بروز موارد مشابه آن جلوگیری کرد.
موضوع از این قرار است که دادگاه اجرای احکام مدنی دادگستری شهرستان دره شهر برابر یک پرونده حقوقی بدون توجه به اسناد رسمی و مالکیت شرعی و قانونی مالک، طی تخلفی آشکار تمام املاک و زمین‌های کشاورزی آقای زینی‌وند را به جای ماترک شخص دیگری بین افراد سودجو که در جمع آن‌ها وکلای دادگستری هم حضور دارند، به مزایده گذاشت و زمین شخصی را به‌عنوان میراث شخص دیگری به افرادی که با افراد پرنفوذ زد و بند کرده‌اند، داد.
هر چند مستندات حاکی از اشتباه فاحش در اجرای رأی است و حتی شورای رهنمون قضایی دادگستری کل استان ایلام طی مکاتبه‌ای رسمی مراتب تخلف و ناعدالتی دادگستری دره شهر را اعلام و صراحتاً عنوان کرده که اجرای احکام صورت پذیرفته بایستی اعاده شود، اما هنوز این زمین به مالک آن بازگردانده نشده و افرادی ذی‌نفوذ با استفاده از اجرا نشدن قانون کاراستر در دره شهر ایلام، خود را مالک این زمین کشاورزی می‌دانند.
جالب اینکه نشانی سند زمینی که به‌عنوان ماترک باید بین وراث تقسیم شود در جهانگیرآباد دره شهر قرار دارد و زمینی که با اعمال نفوذ ناشی از حدنگاری نشدن اراضی دره شهر مورد سوء استفاده باند قدرت‌طلب قرار گرفته واقع در اراضی نورالدین‌آباد دره شهر است و دادگاه اجرای احکام مدنی دادگستری دره شهر یک قطعه زمین به مساحت 13 هزار و 260 متر مربع در پلاک 34 اصلی موسوم به نورالدین‌آباد را به‌جای اراضی پلاک 32 جهانگیرآباد به مزایده گذاشته که به‌تصاحب افراد سودجو و وکلای دادگستری آمده است.
این تخلفات در حالی صورت گرفته که رأی دادگاه مبنی بر تقسیم اموال منقول شخص متوفی بوده که اجرای احکام اقدام به تقسیم اموال غیرمنقول شخص دیگری کرده است.
حال اگر کاداستر در جهانگیرآباد و نورالدین‌آباد دره شهر اجرا می‌شد، آیا این کشاورز سالخورده اینچنین دارایی خود را یک شبه از دست رفته می‌دید؟
در باب اهمیت قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول
بر اساس آنچه کارشناسان علوم ثبتی و ملکی می‌گویند، اجرای تمام و کمال قانون حدنگاری اراضی کشور یا همان کاداستر اراضی ـ که به سرعت در حال اجراست ـ می‌تواند از مشکلات و معضلات بعد و سوءاستفاده‌های احتمالی صاحبان قدرت و نفوذ جلوگیری کند. اما خبر خوش‌تر اینکه اخیراً قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول هم تصویب و ابلاغ و لازم‌الاجرا شده که آیین‌نامه‌های آن در سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در حال تدوین است.
قانون الزام به ثبت رسمی حالا دیگر یکی از قوانین مهم در حوزه حقوق ملکی و ثبت اسناد است که از جمله نتایج آن افزایش شفافیت مالکیت، کاهش اختلافات حقوقی و حفظ حقوق مالکیت افراد است. اما درخشان‌ترین نکته آن تثبیت حقوق مالکیت اموال غیرمنقول مانند زمین و خانه و آپارتمان و هر ساختمان دیگری است که حقوق مالکیت افراد را به طور قانونی تثبیت می‌کند و از بروز مشکلاتی مانند ادعاهای مالکیت متعدد یا موازی بر یک ملک جلوگیری می‌کند.
این قانون همچنین تسهیل‌کننده اجرای قانون کاداستر است؛ زیرا به‌عنوان یک جزء کلیدی از فرآیند کاداستر عمل می‌کند و به جمع‌آوری و به‌روزرسانی اطلاعات دقیق درباره اراضی و املاک یاری می‌رساند.
بنابراین اجرای هر چه زودتر قوانین مترقی و پیشرویی مانند قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول و قانون جامع حدنگار (کاداستر) کشور، راهکاری فنی، عادلانه، بدون تبعات بعدی و چند بُعدی برای اثبات مالکیت و کاربری اراضی است تا افرادی همچون رضا زینی‌وند و کسانی که اسیر سوءاستفاده و زیاده‌خواهی سودجویان شده‌اند، ماحصل زندگی خود را یک شبه از دست ندهند./تسنیم
